马骏：地产周期至少通过三种途径强化经济周期

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南京"棉被哥"夜里10点排队买房，杭州某楼盘开盘1000人抢388套房源……近期房地产市场持续火爆。未来，中国房价走势将会如何？房地产市场与宏观经济周期之间有怎样的关联度？

"目前，研究房地产供需关系中文献中很少有详尽描述房地产市场的模型。我们正在构建包括房地产部门的DSGE（动态随机一般均衡）的模型。这个模型将充分中国的几个典型特征，也能用于模拟利率政策、首付比例政策、税收政策、土地供给政策、预期等因素对房地产市场的影响。之后充分反映房地产市场的变量之间及其与宏观变量之间的关系，才能宏观经济周期有更准确的判断。如果没有这样的数量分析的话，往往会低估房地产对宏观经济周期的影响。"3月1日，央行研究局首席经济学家马骏在由中国人民银行和纽约联邦储备银行（纽联储）联合举办"2016中美央行高端对话"上对《每日经济新闻》记者表示。

而针对近期火爆的房地产市场，马骏则表示，不做短期的具体判断。

四因素影响房地产市场

"对楼市的波动研究如果不准确，可能会影响到我们对宏观经济周期的判断。"会上，不少专家都如是表示。

马骏在《对中国宏观经济建模：中国经济周期与房地产投资》研究报告指出，地产周期至少通过三种途径强化经济周期，比如商品房价格下跌，则会导致商品房销售下降（预期渠道）、按揭和开发商贷款下降（信贷渠道）、地方政府土地出让收入下降（财政渠道），最终投资下降和经济下行。

"传统的计量经济学模型未考虑房地产市场的影响。事实上，应该循着房价--房地产需求--房地产投资--收入--需求的路径探索房地产市场个变量之间的进行传导机制。在忽略房地产市场的经济计量模型中，当房地产市场处于上行周期时，经济复苏动能会被低估；当房地产市场处于下行周期时，经济放缓速度将被低估，"马骏表示，"如果经济上行或下行趋势被低估，据此作出的政策反应往往也将是不恰当的。"

此外，马骏称，"需要更好地理解房地产市场如何影响经济周期，理解多种政策工具对房地产市场的影响"。不同于西方国家，我国房地产市场中许多变量可视为政策工具变量，其中包括贷款利率、首付比例、房地产交易税、土地供给等四个方面。模型显示，在其他变量不变的情况下，利率提高会导致实际房价，按揭贷款量下降，房地产投资下降。而增加土地供应，短期内会导致房屋供给增加，此后会出现房价下跌等连锁反应。

具有中国特色的DSGE模型

在马骏的研究中，以1999年2月到2015年12月的房地产数据为样本，通过DSGE模型对中国的房地产周期和宏观经济周期进行分析。所谓DSGE模型是指动态随机一般均衡模型，是国际上用来分析宏观经济周期的重要工具。

马骏表示，房产周期的DSGE建模，有微观基础，如消费者、厂商、开发商的行为纳入模型；也有动态机制，如当商品房价格下跌、抵押品价格下跌、按揭贷款也随之下降、房价继续下跌。

据了解，马骏团队的模型中有诸多的中国特征，如引入利率、首付比例、税收、土地供给政策等四个政策变量，还引入了信息冲击（预期渠道）等特点。

对此，清华大学五道口金融学院副院长周皓表示，这是一个有中国特色的DSGE模型，"了解中国改革，就是双轨制的改革，影响房地产也有'双轨'的概念。"同时，周皓指出，DSGE模型本身并不适合预测未来房价走势。

对此，马骏亦表示，DSGE模型本身不是一个非常好的预测工具，但在此基础上修改传统的计量模型有助于改善预测精度。

去年开始，随着一系列宽松政策，中国一线城市商品房价格快速增长，但同时小城市房地产市场的下行压力却很大。

马骏，中国购房者似乎比国外的购房者更加敏感，三四线城市的房子可能越降越销售不出去，"过去在土地供给方面的激励机制可能存在一定问题，在许多小城市，导致了供给、库存过度。将来要解决导致土地过度供给的体制问题"。

但在这里面，"房地产市场的数据质量对于研究也是非常重要的"，周皓指出，引用的数据不同可能导致不同的观点。

马骏表示，进一步研究，将会在模型中引入居民房地产库存，在房地产市场引入投机者，引入政府土地出让收入，考虑政府土地财政的影响，以及考虑在不同的城市运用不同特点的模型来研究。

编辑：张喜威 审核：姚茂敦  终审：向江林