易宪容：鑫琦资产兑付危机表明房地产炒作风气必须遏制

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◎易宪容

2月19日，陷入兑付风波中的鑫琦资产以董事长贾唤琦的名义发布致客户公开信，承认出现兑付危机。根据调查，鑫琦资产在上海涉案金额达19亿元，牵涉约2000名投资人。

鑫琦资产与此前纯粹依靠欺骗的e租宝有所不同，它是一家投资公司，主要是把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者。在公司收到投资者的钱之后，再把这些钱给了郑州、秦皇岛和海南的开发商，并以公司名义将开发商的房子买下来。

鑫琦资产进入这些房地产项目投资有两个前提：一是买房的价格要低，据说曾经半价左右拿到房子；第二是开发商承诺一年以后回购，其回报一般都在20%以上，而鑫琦可以借此作为收益，拿出13%左右返还给客户。

从流向来看，鑫琦资产的资金链条十分清楚——房地产开发商先把房子卖出或押给鑫琦资产，然后拿到购房款，房地产维持资金链条不断，投资者拿到了每年13%的利息收入，而鑫琦资产差不多也能空手套7%左右的价差。为了让这条资产链不出问题，鑫琦资产把房子攥到了自己手里。这个投资项目看起来很完美，只要房价在上涨，所有的问题及风险就不会发生。但是这个假设是不确定的。

如果房价不继续上涨，房地产开发商就不能用钱回购，上述整个链条也将难以有效转动，投资者的钱也就不能完全兑付。鑫琦资产曾想用房子抵债，但投资者不同意，他们不想要变现困难的房子，只想安全收回自己的投资。

目前，不少城市的房地产市场都出现了类似的情况，即房价上涨背后都有各种资产管理公司或投机者的身影。这种涨价并不是完全由住房的供求关系产生的。

比如，2015年一线城市房价越炒越高，个别项目炒到每平方米30万元还声称会继续上涨。试想一下，北京4环以内的房价已经超过每平方米5万元，如果一套住房为100平方米，其总市值就达到500万元。以北京的大学教授的工资计算，得花30~40年的时间才有能力购买，一般北京居民早就难以问津。

从上面的链条可以看出，只要房价在上涨，房地产开发商就能够制造出一个又一个住房销售的日光盘，并制造舆论说住房市场是如何供不应求，诱导更多的投机者进入市场，然后一轮又一轮地把房价推高。

可以说，这种炒作方式已经成了中国房地产行业的最大毒瘤，把原本健康的市场逐渐拖得病入膏肓。

以当前的房地产市场而论，中央正在想方设法出台一系列政策鼓励住房去库存，比如降低住房的首付比例、降低住房交易税费等，这场房地产去库存的战役对有意购买商品房自住的刚需 一族来说，当然是惠民的、有益的。

但在另一方面，假如不参照一线城市及部分核心二线城市本已严重偏高的房价，假如对住房消费与住房投资不通过税收政策进行严格的区分，那么上述政策在客观上也会变相地助长投机者进入房地产市场炒作。在这种情况下，以住房项目为标的的资产管理公司也会应运而生。

虽然在理论上讲，只要一个住房市场的房价能保持上涨，市场的所有问题及风险都会被掩盖起来，但是从来就没有只涨不跌的市场。如果房价下跌，楼市当前所隐藏的问题全部会暴露出来。鑫琦资产的兑付危机，或许正表明当前房地产市场所面临的问题比观察到的要更严重。

对此，当前各级政府在推出各种购房优惠政策的同时，一定要力求通过税收等方式对住房消费与住房投资加以严格区分，而且要极力避免对房地产市场过度加杠杆，否则各类投机炒作将不断累积房地产市场的风险，投资者对此必须要有清醒的认识。

（作者为青岛大学经济学院教授）