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李宇嘉:找“猴王”寻觅三四线城市楼市投资机会

每日经济新闻 2016-02-16 01:38:54

目前,购房税费成本、利率水平降至历史最低位,贷款杠杆率也提升至2008年的水平,加上各地政府直接财政补贴、税费减免,以及后续还会发布利好政策,因此,2016年房产投资机会开始显现。

每经编辑 李宇嘉    

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◎李宇嘉

央行在春节前送来了“大红包”,非限购城市购置首套房、二套房的首付比例分别降至20%和30%。这让回乡过节、兜里揣着年终奖的人心动,在探亲之余可能会想在老家买套房。就业密集的大城市住房单价动辄上万甚至四五万元,而在中西部的三、四线城市老家,一般房价不过几千元,一套80平方米的房子总价在40万元以下是常有的事,在新政下仅需约8万元就可以搞定首付。

目前,中西部多地都出台了购房优惠政策,包括财政按购房面积补贴现金、减免契税、水电气缴费折扣等,以此鼓励农民工、返乡探亲人群买房。很多人都有让子女在城市接受教育、给年迈父母选择一个利于养老的地方等想法,借助于多重利好,此时在邻近家乡的三、四线城市买房无疑是一个好时机。但是,笔者春节前后在粤北、广西等地一些三、四线城市调研,发现这些城市的楼市存在几大问题:

一是库存量大,在售库存消化期均在2年以上,而且这些城市预售要求涣散,一些隐性库存随时会冒出来,购房者忌惮未来房价继续下调,买房积极性不高;

二是新房多位于偏远的新区或新城,房子早建起来了,但连接主城区的道路还在建,更谈不上公共服务,已售房屋也并无多少入住率;

三是买房人群中农民工或大城市白领“返乡置业”占40%~50%,但很多人未来几年并无入住打算,只是为以后保障或“落脚”提前铺垫。

基于以上考虑,尽管国家不断送出“红包”,但并非所有三、四线城市的楼市都会火爆起来。

在2016年这个“猴年”,国家为保持楼市稳定,政策面、资金面上的利好还会继续出现。一线城市房价因长期上涨而高不可攀,成为须臾不可靠近的“老虎”。但是,三、四线城市的楼市,在整体受益于中央和地方的政策激励下,哪些将脱颖而出成为活蹦乱跳的“猴王”呢?支撑购房者投资价值的因素又在哪里呢?

首先,特大城市因控制人口导致落户困难,而房价也已将绝大多数刚需拒之门外,因此特大城市辐射范围内的三、四线城市楼市将成为受益者。特别是2015年以来,非限购城市房贷首付“三连降”,利率降至历史最低,特大城市“白领”到周边买房明显增量。

比如,2015年东莞、惠州临近深圳的楼市销售规模创历史新高,其中一半为深圳买家;2015年昆山商品住房成交量首次突破5万套,房价涨幅为3.1%,居江苏17个统计城市的首位,购房者中上海买家占主体。目前,这些城市房价上涨明显。笔者认为,在杠杆率进一步提高的刺激下,加上房价上涨预期,以及政府在交通等基础设施上的投入增大,未来这些城市楼市的投资价值会显现。

2016年,三、四线城市楼市的“猴王”,还有望在民间富庶、资金积淀深厚的区域产生,最明显的就是浙江的温州、宁波、金华,以及福建的晋江、泉州等少数三、四线城市。以浙江为例,2015年上半年,浙江城镇居民人均可支配收入22640元,排名全国第三,仅次于上海和北京;农村居民人均可支配收入12005元,仅次于上海。更重要的是,浙江城乡居民人均可支配收入倍差仅为1.9,城乡差距比较小,这些都是楼市长期繁荣的有效支撑。

此外,城市基础设施比较完善,特别是高铁、高速公路到达率高,在承接东部沿海城市传统制造业转移方面做得比较好的部分三、四线城市;或者非农产业特色鲜明、多样化且符合产业升级转型方向的三、四线城市,楼市发展的基础也比较扎实。这些城市或位于区域核心大城市周边,或名列百强县市,由于房价并不高,但居民收入水平相对较高,楼市发展的基本面较为健康,也有望成为2016年三、四线城市楼市的“猴王”。

最后,还有劳务输出大省,如湖南、湖北、安徽、四川等。这些省份输出劳务人数均在千万级,特大城市连接这些省份二三线、三四线城市的高铁和高速公路基本建成,交通便利;加上这些城市人均耕地少,倒逼劳务人员告老还乡时可能会就近在老家附近三、四线城市落脚。因此,这些省份返乡置业开展得轰轰烈烈。2016年,随着降低购房成本、提高杠杆的政策激励,这些省份部分三、四线城市也有望脱颖而出成为楼市的“猴王”。

目前,购房税费成本、利率水平降至历史最低位,贷款杠杆率也提升至2008年的水平,加上各地政府直接财政补贴、税费减免,以及后续还会发布利好政策,因此,2016年房产投资机会开始显现。对于那些无法在大城市实现住房梦的人来说,瞄准三、四线城市楼市的“猴王”是一个可行的选择。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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