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同一区域地价暴跌近70% 香港楼市下行偏逢“连阴雨”

每经网 2016-02-15 20:26:01

市场下行,直接影响开发商在土地市场的出价。在过去几个月里,香港楼市发生多次土地流标。

每经编辑 白亚静    

每经记者 白亚静

近日出让的一宗地块注定将给2016年的香港楼市蒙上阴影。

212日,香港特区政府卖出了一块位于新界大埔荔枝山的住宅用地,售价21.3亿港元(以下均为港元),批租期为50年。

这与去年9月同片区的另一宗土地成交价格形成鲜明对比。当时,香港特区政府出让大埔白石角地块。荔枝山的单位价格约为5.65/平方米,白石角的单位价格约为17.7/平方米,即最新土地价格比去年9月的价格下挫逾68%

地块涉及司法复核

两宗地块虽同处大埔区,但地块条件不尽相同,如周边环境配套、容积率等存在差异,所以直接比较土地出让价格,易出偏差。

事实上,令大埔荔枝山土地出让价偏低的主要原因之一是,该地块涉及司法复核。

早在拍卖前,有申请人曾就上述地块申请司法复核,环保团体也曾到上述地块的截标现场抗议。当时,该环保团体代表称,将来要动土或斩树前,要为入禀人提供合理通知期,一旦违反承诺,就会构成藐视法庭,亦会立即申请禁制令,相信未来几年地皮不容许有任何变更。

当地法院批准了环保人士的司法复核申请,不过,拒绝颁令禁制卖地,认为“卖地后并非完全不可修复,相对因不能卖地而未能建屋,对公众做成的损失较大”。

中原地产华南区总裁李耀智称,该宗地块虽涉司法复核,但停工风险并不高,最大影响在于工期拖延增加成本,土地审批时间将因司法审核被拉长。

大埔荔枝山土地拍卖遭环保人士抗议,只是近年来香港土地市场的一个缩影。一方面,香港居住拥挤,住宅市场充斥着迷你户、笼屋等户型,人均居住面积仅16平方米;另一方面,香港并不缺地,在1100余平方公里的土地上,有三分之一是郊野公园,紧邻深圳部分更是遍布大量的闲置土地。

团结香港基金曾发表研究称,1995年至2004年期间,香港已发展土地共增加7800公顷,然而近十年,这个数字却锐减至仅1100公顷。

此前,香港特区政府推出“新界东北开发计划”,该计划预计提供6万个住宅,不过频遭部分环保人士及当地居民阻拦。

楼市步入下行通道

这宗地块比其自身的预估价也低得多。

此前,该宗地块的估值在36.89亿~49.5亿元之间。在中国海外子公司拍下后,其中标价比市场估值范围的下限36.89亿还要少42%。

中国海外地产董事总经理游伟光对外表示,每个参与竞拍的开发商都已将司法复核,加上地皮位置、发展规模等问题考虑在内,这些充分反映在出价上。

自美元出现加息预期后,香港楼市不甚乐观。在2003年的楼价谷底到去年9月高峰期间,香港楼市的涨幅已近四倍。然而,从去年9月至今,香港房价却下降逾一成。

瑞银研报称,资金外流令香港本地楼价加速下滑,鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响,预期香港楼价将由目前至2017年年底再跌20%~25%

中原集团主席施永青也曾做出下跌预判。他称,今年香港楼价将先从高峰回落15%,相当于较目前再跌10%

市场下行,直接影响开发商在土地市场的出价。在过去几个月里,香港楼市发生多次土地流标。在去年11月和今年1月的两起拍卖中,流拍原因皆是投标报价不敌香港特区政府的预期底价。

此次荔枝山地块成交价远低预期,还影响到了片区内的二手房交易情绪。

李耀智称,由于开发商对后市不乐观,很多小业主、买家们的心理也受到影响,交易趋缓,成交价走低。

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