民生证券：供给侧改革最应关注房地产

2月2日，民生证券研究院宏观研究员朱振鑫称，供给侧改革最值得关注的还是房地产。化解房地产库存的压力比想象的大，国家住房银行有必要、也有条件成为中央化解房地产库存最重要的一把利器。

以下为朱振鑫原文：

一提到供给侧改革，很多人非常自然地将它与煤炭钢铁联系在一起，但其实最值得关注的还是房地产。

过去我们所有的房地产政策都指向“增加供应”。从2003年把房地产定位为国民经济的“支柱产业”以来，政策的核心一直是增加住房供应保障群众需求。直到最近一次中央经济工作会议，房地产政策才出现了真正意义上的拐点：终于不再提“增加供应”，也不再提“房地产调控”，只强调一点：化解房地产库存。

那么该如何化解房地产库存？是靠“鼓励商业银行提供优惠贷款利率”？还是靠鼓励房地产企业“适当降低商品房价格”？显然都不是。商业银行和房地产企业都是市场化主体，不可能也不应完全看政策的脸色。

翻看各国解决住房问题的经验，中国目前最欠缺的是国家住房金融体系。这里说的“住房金融”不是国开行住宅金融事业部，而是真正的国家住房银行，这才是未来化解房地产库存最重要的一把利器。

什么是国家住房银行？简单来说，这是一个给老百姓购房提供融资支持的政策性金融机构。既可以吸收资金直接向居民发放住房贷款，也可以发行MBS（抵押贷款证券化）购买商业银行的住房贷款资产，进而间接鼓励商业银行放贷。

但不管什么形式，最终都是一举两得的好事：既可以惠民生，降低住房融资的成本，支持老百姓购房的合理需求；又可以稳增长，化解当下中央最头痛的房地产库存，缓解地产投资下滑带来的经济下行压力。

这么一举两得的事情，为什么迟迟没有落地？大家的疑惑无非有以下几点：过去一年房地产销售不是很火吗，为什么还要继续支持房地产需求；中央不是已经在国开行搞了住宅金融事业部吗，为什么还要再弄一个国家住房银行；现在不是要求商业银行给房贷打折吗，市场解决就行了，为何还要政府来搞个住房银行；这是又让老百姓借钱的节奏，现在中国不是要去杠杆吗？

但如果仔细分析，会发现这些顾虑不仅不是障碍，反而构成了加快住房银行改革的理由。

首先，过去一年房地产销售的红火是一时的、局部的，也是不可持续的，实际上去库存压力有增无减。短期看，全国商品房销售从2015年10月就已开始回落；长期看，中国20岁~29岁的刚需人口从2013年已经开始下降，即便现在全面放开二孩，也无法改变刚需人口拐点的事实。

其次，国家住房银行完全不同于国开行的住宅金融事业部：国开行的住宅金融事业部就是用来支持保障房供应的，它和用来支持老百姓购房的国家住房银行不是一回事，前者会增加供给，并可能导致供需失衡、恶化；后者才能真正激发需求，消化库存。

再次，中国的城镇化率和自有住房率还很低，未来合理的购房需求还有很大空间，单是首套房需求就远远没有满足。首次购房需求要么来自婚龄人口的增加（常说的刚需人口），要么来自城镇人口的增加。中国目前婚龄人口刚需虽已开始下降，但城镇人口刚需还在不断增加。尽管目前的统计显示户均已经拥有一套住房，但前期大量房产沉淀在炒房者手中，仍然有相当一部分人没有房，他们都是需要住房银行支持的合理需求。

最后，指望商业银行降低房贷利率不现实也不公平，应该通过住房银行这样的政策性金融机构予以支持，这是个社会民生问题，不是市场问题，国际上也都是这么干的。另外，现有的住房公积金在额度、收支体系上先天不足，没有完全发挥作用，而国家住房银行能够更有效地提供住房融资服务。

至于说到去杠杆，中国只有居民部门还有加杠杆的空间。从住房抵押贷款来看，2014年末中国个人住房贷款余额为11.5万亿元，占当年GDP的比例仅为18%，而同期美国的这个比例为54%。从居民部门杠杆率来看，居民部门的资产负债表相对健康，住房贷款的潜在违约风险很小。基于此，只有居民部门加杠杆，才是对冲企业部门去杠杆，防范经济和金融风险的唯一手段。

总之一句话，化解房地产库存的压力比想象的大，国家住房银行有必要、也有条件成为中央化解房地产库存最重要的一把利器。