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邹琳华:汇率因素或增大房地产下行压力

中国证券网 2016-02-02 10:34:45

中国社科院财经战略研究院邹琳华称,从中长期趋势看,人民币贬值所揭示的经济基本面变化已经不再支持房地产牛市。而在现实中,人民币汇率调整的可能途径至少有三种,不同的途径对楼市的短期推波助澜效应也是有所差别的。但无论哪种途径,楼市都难以做到全身无损。

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人民币汇率之所以能作为现阶段中国楼市兴衰的晴雨表,主要是由于人民币贬值的压力来源与楼市息息相关:从国际经济形势看,是由于全球经济衰退、生产能力过剩,各国间贸易竞争进入空前激烈阶段;从国内经济形势看,是由于经济增速下滑、经济竞争力有所下降;从长期趋势看,中国国民的经济活动已经不再满足于国内舞台,全球消费与投资的欲望将不断增强,从而带来对外币需求的增加。

从2005年7月21日开始,人民币对美元进入一个持续十年的单边升值阶段。十年间,人民币对美元汇率升值了35%,人民币实际有效汇率升值了54%以上。持续十年的人民币单边升值,营造了极宽松的资金氛围,有力助推了中国房价的快速上涨。

然而时隔十年,单边升值阶段告终,人民币对美元开始进入双边波动、贬值预期为主的新阶段。对楼市又将意味着什么呢?

从总体看,人民币由单边升值阶段转入贬值预期阶段,可能是中国楼市由盛转衰的重要标志之一。它本身就是对中国楼市“黄金时代”及随后“白银时代”提前结束的再确认,中国楼市可能由此进入光华黯淡的“青铜时代”。作出这个判断的主要考量,并不是因为随贬值预期而来的资本流出的可能性,也不是因为与货币贬值相伴生的金融系统被攻击风险。人民币汇率之所以能作为现阶段中国楼市兴衰的晴雨表,主要是由于人民币贬值的压力来源与楼市息息相关。中国货币贬值压力的来源,从国际经济形势看,是由于全球经济衰退、生产能力过剩,各国间贸易竞争进入空前激烈阶段;从国内经济形势看,是由于经济增速下滑、经济竞争力有所下降;从长期趋势看,中国国民的经济活动已经不再满足于国内舞台,全球消费与投资的欲望将不断增强,从而带来对外币需求的增加。经济快速增长和综合竞争力持续上升是支撑楼市“黄金时代”或“白银时代”的基本经济要素,而这些要素正在或已经发生转变。全球经济衰退、中国经济转型调整与国民经济活动空间向外转移的长期趋势,共同构成中国楼市进入“青铜时代”的基本面。

以上分析表明,从中长期趋势看,人民币贬值所揭示的经济基本面变化已经不再支持房地产牛市。而在现实中,人民币汇率调整的可能途径至少有三种,不同的途径对楼市的短期推波助澜效应也是有所差别的。但无论哪种途径,楼市都难以做到全身无损。

第一种途径是慢速贬值。由于慢速贬值必然是综合多种利益妥协的结果,所以这种可能性最大。在人民币慢速贬值过程中,存在投机套利空间,住房等人民币资产可能被货币投机者抛售。在流动性投放加大的背景下,人民币拆借利率仍出现迅速升高,表明货币投机力量暗潮汹涌。该途径的结果是:在慢贬过程中货币被动紧缩,实际利率升高,楼价下挫。

第二种途径是急速贬值以求一步到位,这种可能性次之。在一次性急速贬值的条件下,房地产价格将会得到一次性的直接向下重估。此后,如果货币硬着陆成功开始企稳回升,楼市将有望避免受到二次冲击。此外,还有一个需要考虑的不利因素是,前几年人民币升值期不少开发商在海外大量融资。人民币贬值使开发商外债偿债压力显著增大,部分企业面临资金链断裂风险。

第三种可能性是力保汇率不贬值,这种可能性最小,因为力保汇率将可能面临出口产业全面衰退的社会压力。从更大的视野看,中国参与全球化活动进入第二阶段,国民不满足于国内的消费活动,国际经济活动迅速活跃。这需要大量外币支持,贬值有其合理性与必然性。此时如果一味力保汇率,实际上是在给做空投机者提供高价沽出人民币的便利机会。其结果必然事倍功半,且外汇损耗巨大。

当然,还有一个重要因素需要考虑,就是贬值从理论上看可以促进出口,促使经济回升,从而对楼市产生间接的正面影响。然而,这是以“我动他不动”为假定前提条件的。人民币贬值的导火索是周边国家的货币率先大幅贬值,而各国货币竞贬背后是全球商品过剩与贸易摩擦加剧。如果人民币放任贬值,会引发竞贬或升级版的其他形式贸易战,从而抵消其对出口的促进作用。总之,贬值促出口,对楼市利好的传导链过长且不确定性较大,短期正效应不明显,而货币动荡对楼市的冲击是直接而现实的。

人民币汇率波动对不同城市楼市的影响也应是有差别的,二、三线城市可能首当其冲,一线城市受冲击最轻。二、三线城市是为四线及以下城市提供服务的,在网络化、高铁化及航空化时代,一线城市及国际城市的服务有效半径显著加大,这将造成二、三线城市功能弱化,其房价缺乏有效支撑。一线城市作为国际经济活动大进大出的舞台与通道,其功能正在强化。得益于通讯技术和交通的改进,其对国内其他城市的服务广度和深度都在加大。

(作者单位:中国社会科学院财经战略研究院)

责编 陶玥阳

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