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朱振鑫:化解房地产库存有必要引入国家住房银行

每日经济新闻 2016-02-02 00:35:17

那么该如何化解房地产库存?是靠“鼓励商业银行提供优惠贷款利率”?还是靠鼓励房地产企业“适当降低商品房价格”?显然都不是。商业银行和房地产企业都是市场化主体,不可能也不应完全看政策的脸色。

每经编辑 朱振鑫    

◎朱振鑫

一提到供给侧改革,很多人非常自然地将它与煤炭钢铁联系在一起,但其实最值得关注的还是房地产。

过去我们所有的房地产政策都指向“增加供应”。从2003年把房地产定位为国民经济的“支柱产业”以来,政策的核心一直是增加住房供应保障群众需求。直到最近一次中央经济工作会议,房地产政策才出现了真正意义上的拐点:终于不再提“增加供应”,也不再提“房地产调控”,只强调一点:化解房地产库存。

那么该如何化解房地产库存?是靠“鼓励商业银行提供优惠贷款利率”?还是靠鼓励房地产企业“适当降低商品房价格”?显然都不是。商业银行和房地产企业都是市场化主体,不可能也不应完全看政策的脸色。

翻看各国解决住房问题的经验,中国目前最欠缺的是国家住房金融体系。这里说的“住房金融”不是国开行住宅金融事业部,而是真正的国家住房银行,这才是未来化解房地产库存最重要的一把利器。

什么是国家住房银行?简单来说,这是一个给老百姓购房提供融资支持的政策性金融机构。既可以吸收资金直接向居民发放住房贷款,也可以发行MBS(抵押贷款证券化)购买商业银行的住房贷款资产,进而间接鼓励商业银行放贷。

但不管什么形式,最终都是一举两得的好事:既可以惠民生,降低住房融资的成本,支持老百姓购房的合理需求;又可以稳增长,化解当下中央最头痛的房地产库存,缓解地产投资下滑带来的经济下行压力。

这么一举两得的事情,为什么迟迟没有落地?大家的疑惑无非有以下几点:过去一年房地产销售不是很火吗,为什么还要继续支持房地产需求;中央不是已经在国开行搞了住宅金融事业部吗,为什么还要再弄一个国家住房银行;现在不是要求商业银行给房贷打折吗,市场解决就行了,为何还要政府来搞个住房银行;这是又让老百姓借钱的节奏,现在中国不是要去杠杆吗?

但如果仔细分析,会发现这些顾虑不仅不是障碍,反而构成了加快住房银行改革的理由。

首先,过去一年房地产销售的红火是一时的、局部的,也是不可持续的,实际上去库存压力有增无减。短期看,全国商品房销售从2015年10月就已开始回落;长期看,中国20岁~29岁的刚需人口从2013年已经开始下降,即便现在全面放开二孩,也无法改变刚需人口拐点的事实。

其次,国家住房银行完全不同于国开行的住宅金融事业部:国开行的住宅金融事业部就是用来支持保障房供应的,它和用来支持老百姓购房的国家住房银行不是一回事,前者会增加供给,并可能导致供需失衡、恶化;后者才能真正激发需求,消化库存。

再次,中国的城镇化率和自有住房率还很低,未来合理的购房需求还有很大空间,单是首套房需求就远远没有满足。首次购房需求要么来自婚龄人口的增加(常说的刚需人口),要么来自城镇人口的增加。中国目前婚龄人口刚需虽已开始下降,但城镇人口刚需还在不断增加。尽管目前的统计显示户均已经拥有一套住房,但前期大量房产沉淀在炒房者手中,仍然有相当一部分人没有房,他们都是需要住房银行支持的合理需求。

最后,指望商业银行降低房贷利率不现实也不公平,应该通过住房银行这样的政策性金融机构予以支持,这是个社会民生问题,不是市场问题,国际上也都是这么干的。另外,现有的住房公积金在额度、收支体系上先天不足,没有完全发挥作用,而国家住房银行能够更有效地提供住房融资服务。

至于说到去杠杆,中国只有居民部门还有加杠杆的空间。从住房抵押贷款来看,2014年末中国个人住房贷款余额为11.5万亿元,占当年GDP的比例仅为18%,而同期美国的这个比例为54%。从居民部门杠杆率来看,居民部门的资产负债表相对健康,住房贷款的潜在违约风险很小。基于此,只有居民部门加杠杆,才是对冲企业部门去杠杆,防范经济和金融风险的唯一手段。

总之一句话,化解房地产库存的压力比想象的大,国家住房银行有必要、也有条件成为中央化解房地产库存最重要的一把利器。(作者为民生证券研究院宏观研究员)

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