恒隆地产2015租金收入增幅仅7% 2016或难跑赢同行？

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

去年初，恒隆地产董事长陈启宗的致股东信在朋友圈广为流传，因为他预测中国经济将进入长冬。

不知道是受悲观心态的影响，还是环境不行，抑或战况焦灼，反正看过恒隆去年的成绩单后，大家都在说“陈启宗的心应该是凉的吧～”

2015入不敷出？

2015年恒隆地产业绩不乐观，财报显示其租金收入同比增幅仅7%(内地物业增幅7%，香港物业增幅8%)。这是什么概念？

恒隆地产中报显示，截止2015年6月30日，恒隆在内地的物业面积共计190万平方米。邦爷又粗略估算了下，除去尚未建成和未投入运营的项目，截止2015年底，恒隆在内地投入运营的物业面积大概在230万方左右。

按其2014年176.1万平方米的物业面积来看，一整年其营业面积增加了30%，但是内地总体租金收入才增加了7%。如果算上前期的投资成本和相关的管理成本，邦爷真的替这位老人家捏了一把汗。

有业内人士就直言，恒隆的一些内地物业，租金水平甚至抵不上运营管理成本。如果算上项目的投资成本，更是入不敷出。估计陈启宗是真切感受到了经济下滑的影响。

新开商场生长乏力

再来看一看恒隆地产的新开商场情况。

其在内地的开店速度基本保持“一年一家”，近年开设了4家恒隆广场(昆明的恒隆广场尚在筹备中)，而这几家新开的恒隆广场，业内普遍给予的评价是“业绩不甚理想”。

以无锡恒隆广场为例，去年五一期间，无锡恒隆广场人气被网友形容“太冷清”，有人甚至形容它是“市民的豪华休息室”。

业绩正在好转的沈阳的皇城恒隆广场租金录得有升，但沈阳的市府恒隆广场却租金下跌。

另外，天津的恒隆广场开业一年，也处在“养”的过程中，运营现状与当初设想还有一定差距。但要知道，在天津的恒隆广场开业后六个月内，当地最少有六家具规模的零售物业结业。

一个商业广场的培育期大概在3-5年，恒隆广场在广大二线城市的商场“养商期”才刚刚开始，离维稳和盈利还有一定距离，如何在逆市中良好运营等待回暖是重点。

恒隆商业已跑不赢同行？

恒隆地产2015年整体租金收入虽然增长了7%，比起大多数入不敷出的商业地产企业来说还算好，但要知道，这么一家商业地产运营技术十分老道的企业怎么能与初生牛犊相比？将他与目前中国的几家大商业地产企业相比，又有些相形见绌。

比如说万达，2015年其一口气在全国开了26家商业广场，租金收入增长率30%。

紧随其后的是华润，2015年在内地开设的商业广场数据达7家，截至2015年12月31日，投资物业实现租金收入约港币65.4亿元，增幅高达115%。

银泰商业在2015年也新开出5家商业广场，截至2015年9月30日，集团旗下租金收入6.29亿元，同比增幅85.4%。

若尚不考虑统计范围和算法的不同，光就“增幅”的数据来看，相比之下，恒隆广场的7%骤然失色。

完全押宝上海也有风险

有人说，来到恒隆地产的大本营“上海”，无论是谁都要对其礼让三分。话虽如此，但当二三线布局尚未成熟的时候，大幅押宝上海也有不小风险。

首先，2015年伴随电商的迅猛发展，传统的商业地产受到了不小的冲击。

先来看看几家数据里残酷的现实：

莱坊2015年第四季度商铺市场报告显示，上海淮海路等核心商圈的首层平均租金环比微跌0.7%至57.7元/平方米/天。

第一太平戴维斯的数据显示，上海南京西路商圈商场首层租金为每天每平方米人民币42元，全年基本没有涨幅。

在这一背景下的恒隆地产(2015年中报显示)，虽然商场整体租金收入增加9%，租金涨了约10%。但结构并不算优，因为其中仅上海的商场租金收入就占了总体收入的63%，而上海目前零售的增长速度已明显放慢，(上海市统计局数据)2015年上海零售业和批发业的增加值整体增幅不到5%，完全押宝上海市场的恒隆后劲有限，何况其在上海又主要靠两个项目：港汇购物广场和恒隆广场。

以上海恒隆广场为例，其一直被视为恒隆地产在内地最赚钱的项目，恒隆2015年整体租金的提升也主要得益于恒隆广场内的品牌店的扩充。而戴德梁行数据显示，恒隆广场首层店铺租金，2014年前三季度分别为117、117和115(元/平方米/天)，2015年前三季度则均降为114元/平方米/天。

如何在深耕旧有项目的同时，优化结构提振后劲，也已成为恒隆跑赢更多同行的关键之一。

（本文基础数据来源企业财报，机构报告及统计局）

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波