深圳房价暴涨真实原因：炒房客联手中介“垄断”房源抬价

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

近段时间，有媒体报道称工行、中行、建行三家大行的深圳分行已决定收紧面向中介群体的房贷政策。

收紧房贷的根本原因是，处于高位运行的深圳房价已经明显抑制了大量刚需入市，而这背后深圳投资客炒房愈演愈烈，推涨了房价并且已经影响到了市场的健康稳定。

但银行仅对中介方面实施“限贷”，很多人认为这只能抑制部分投资客，深圳市场上层出不穷的炒房，可谓防不胜防。

投资客中介联合炒楼，银行已出招

“联合炒楼”可谓深圳市场的新趋势。微博上就有个段子说，深圳有11个人合伙炒了一套房，其中最大股东才出16w，其他都是个位数出资。只要有合伙人，几乎人人都能炒房。

上海中原一位内部人士也告诉邦爷，现在的投资客基本都是“集体作战”，包圆一个地区的房源。他们会和中介联络好，一旦发现小区有房子挂牌，投资客就联手拿下，直到把小区所有可售房源收入囊中形成“垄断”，以此取得定价权。

然后，几个投资客会先互相买卖几套，将价格炒高，再每隔几天放出一套房源，制造“物以稀为贵”的假象，之后就由多个中介同时放盘，形成热卖的场景，让购房者相互竞价，他们由此赚取其中的高溢价。

在这一环节中，中介被视为“帮手”，有些中介甚至会直接参与炒房。但和普通投资客相比，中介炒房可能资金实力更强，但风险也更大。

援引《南方都市报》报道，中介公司买房多是靠杠杆资金，基于此，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的风险就会暴露。而当中介公司盈利收入不及预期，就会影响其还贷能力，还可能引发发生断供现象。此次银行缩紧信贷，也正是基于这种考虑，希望控制风险。

炒房手段花样百出，防不胜防

深圳可谓中国炒房军团的前沿阵地，除了上述方式，还有很多炒房手段，也由此三大银行的“限贷”政策实际效果遭质疑，很多人认为深圳市场的炒房方式“防不胜防”。

一位中介人士就告诉邦爷，为了避开限购，投资客最常用的办法就是用亲戚朋友的名义买房，这就和冒用他人名义买火车票一个道理。

由于深圳执行严格的限购政策，凡是在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的户籍家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳市购房均在限购之列。

但用别人的名义买房存在法律风险，投资客一般不敢做长线，大都是在手上放半年左右，就立即转手。

此外，开虚假收入证明也是投资客的惯用手段。

一般而言，银行会要求贷款人提供工资流水、公积金、社保、纳税等证明。但这些看似严密的材料，要造假却也不是难事，现在花四五千元找一些财务公司就能搞定。

有中介人士就透露称，“开虚假证明”已经成了行业的潜规则，他接触到的一些有还款能力，但还款能力还达不到银行要求的人，8成都会选择这种方式来打通购房渠道。

另外，“成立公司购房”也是投资客算盘里一种精妙的打法。

由于限购政策针对的主体都是自然人，以公司名以购房则不受此类政策限制。而注册一家公司，成本也就几千块钱，找个黄牛就可以“一条龙”搞定，所以有一些投资客会选择这条路。但其实这种方式买房，不仅需要承担各种高额的税费，而且手续繁琐。

你以为这就完了？据邦爷了解，一些投资客还会通过打官司的办法获得房屋。一般而言，通过法院裁定的房产是不受“限购令”约束的，因此有一些投资客会以当事人的身份向法院提起“虚假诉讼”，以此获取房屋产权。

举个例子，甲方欠乙方500万，乙方无力偿还，但名下有多套房产。此时，甲方便可以向法院提起诉讼，要求乙方将房产进行抵押来偿还欠款。如果在诉讼过程中双方达成调解，甲方则可以通过这种办法，向法院申请强制执行，获取房产。

不过中原人士也告诉邦爷，上述办法在前几年或许还行得通，但现在有关部门早已有了应对之法。尤其是在上海，现在房屋都是公开拍卖的，不会直接过户到债权人手里。而且房屋过户必须到交易中心办理手续，交易中心除了审核房屋价格外，还会审核购房人双方之间的关系，坚决杜绝无资格购房和内部买卖。

炒房太盛，被坑的还是购房人

炒房方式太多，屡禁不止，最终影响的是市场和买房人。

在过去的一年里深圳房价涨幅超过30%，深圳投资客可谓赚的盆钵满，但正是因为房价上涨过快，导致卖家违约频频发生，买房人叫苦不迭。先来看看“卖家违约”对买房人伤害有多大。

首先，投资客往往会用他人名义购买房屋，有的投资客将房屋倒腾过来之后，甚至连产证都还没办就转手给下家，等买家接盘签完合同后才说办证还要等一个多月，而在房产证出来之后，这套房子已经可能涨了几十万甚至上百万，此时，卖家以之前合同无效为由毁约。

虽然买卖双方签订合同之后，如果上家违约，需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金。但如果你运气不好，碰到的卖家是个投资客，那么，等待你的很可能是旷日持久的官司。

卖家违约的底气何在？在于违约成本低，更在于房价上涨的幅度早已经超出了合同约定的违约金的金额。而这背后投资客、炒房团对房价的吹涨，可谓始作俑者。

银行在信贷层面已做出行动，虽然有业内人士对效果有所质疑，但邦爷认为，这些整顿市场的有利举措，有胜于无。也希望有效的政策能够越来越多。 

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波