上海“五角大楼”化身“空城”背后：“投资陷阱”丛生

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

近段时间，上海“山寨版”五角大楼因其外观和美国五角大楼相似，但却大面积空置，备受关注。

邦爷仔细扒了扒该项目之后发现，原来项目的问题还不止空置，多重“投资陷阱”才是它的更大问题。

上海五角大楼“售后包租”的吸引力

这座名为“五角世贸商城”的商业地产项目当初曾采用售后包租模式出售旗下商铺，据说在2009年开盘时，吸引了无数投资者。

所谓包租，指的是开发商承诺对售出的房屋在一定期限内进行承租，从而确保购房者得到相当的收益，以消减购房投资的风险。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等。

早在本世纪初，商铺的售后包租就广泛流行。当时开发商在原来的房价基础上上调40%销售，然后再按8%的年回报率，连续5年给买房人回馈收益。

对于开发商而言，售后包租可以顺利回笼资金，保证现金流周转，来进行项目开发，往往许多开发商选择出售部分物业，以保证有充足的资金。对于买家而言，承诺一定比例的租金回报，能吸引不少买家入场。

业内人士也告诉邦爷，市场上带经营的项目肯定比不带经营的项目卖得好，所以包租模式容易被投资者认可。

售后包租“投资陷阱”丛生

但售后包租模式并非百利无一害。正是因为承诺“售后包租”，使得如今的上海五角商城，在项目招商不畅空置率过高等问题暴露后，业主和投资人的投入无法拿回，利益受损，业主也将项目开发方上诉至法院。

实际上，行业都知道，售后包租的这些租金，其实大多时候不是招商的店家付的，也不是开发商付的，而是购房者自己付的。如果将预付房款挪作他用，商品房便会出现到期难以交付、购房人产权难以得到保障等问题。

而且，绝大部分开发商都是只管卖不管后期运营管理。消费者只是看到了售后包租、返租金等优惠条件，却忽略了开发商的实际运营能力。多数售后包租商场到期后，难以为继，商城空置甚至关闭的情形并不少见。商铺的二手房价格涨幅，也远低于周边同期的住宅，手艺得不到保障。

此外，售后包租往往涉及到房地产开发商、购房者、银行、市场经营方、承租方等多方主体，他们需要签订买卖合同（或使用权出售合同）、委托经营合同、租赁合同、金融借款合同等多份合同。所以，整个过程中涉及的法律关系较为复杂，一旦出现纠纷，将涉及多方利益，产生连锁反应。合同无效、开发商违约、承租方违约等风险，甚至刑事犯罪，都是投资人可能面临的后果。

同时，一旦市场出现不景气，许多商铺包租的承诺便很可能无法兑现回报，随之大规模的群体纠纷也不可避免。

应该注意的是，售后包租其实是违反我国法律法规的。据中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》中第11条的明确规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

但目前很多开发商都采取“引入第三方经营管理”的方式逃避监管。大量产权式的商铺虽然躲过了法律法规的限制，但却延续了售后包租模式的风险，购房者和投资人一定要小心了。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波