宝能多个项目疑陷停工潮 开发能力遭质疑

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每经记者 包雨朦

大举增持万科的宝能地产近日被曝出祸起萧墙。据澎湃新闻报道，在上海、广州、大连等8个城市多个在建项目已停工或即将停工。

随着宝能地产一份公司债券募集说明书的流出，宝能地产财务状况及项目投资进展情况遭到了业界质疑。其中最大的质疑声来自对宝能现金流和开发前景的担忧。 

多地项目已停工

近日，宝能地产在上海奉贤申隆生态园的项目被指停工多时。该项目占地10.1万平方米，建筑面积25万平方米，规划建成一座以金融业为龙头，聚合多种现代服务业的产业综合体。有消息称，自从2014年7、8月打了个桩之后，项目就一直处于停工状态，此前大门口悬挂的“宝能”字样的牌子也撤掉了。来自现场的照片显示，目前该地块尚无动工迹象，据工地负责人称，项目暂时搁浅为相关手续没有办全。

宝能在全国其他城市的项目也相继传来停工的消息，目前已经停工的项目包括广州宝仁医院、大连宝能城、佛山宝能金融大厦、肇庆环球金融中心。此外，包括上文提到的上海金融创新城等四个项目位列即将停工的名单。停工项目总面积已达832.5万平方米，占在建项目总面积的22.8%。

如此大面积的项目停工，或与宝能地产项目布局有关。资料显示，目前宝能地产在全国的项目规划建筑面积配比为：一线城市18%、二线城市50%、三线城市32%。优淘城总裁、资深地产专家薛建雄直言，不仅是宝能开发出了问题，三四线城市的楼市危机无疑也在推波助澜。

目前国内二三线城市普遍面临较大的去库存压力，项目潜力有限，宝能持有的大量“存货”并不乐观。数据显示，截至2015年6月30日，宝能地产的总资产为5144390.25万元，土地储备的总面积达到318.22万平方米，拥有项目的权益可售面积合计1079.49万平方米（含已预售面积）。

在当前的楼市大调整中，曾经高调宣称“5年建40个城市综合体”的宝能地产，如今惨遭滑铁卢。薛建雄认为，这暴露出宝能战略眼光的狭隘。二三线城市商业供给已然出现过剩迹象之时，激进的宝能依然在重仓二三线城市的商办土地，当行业风险加剧时没能及时转型以至造成了今天的局面。

销售萎缩资金缺口扩大

在前不久轰动一时的“宝万之争”中，宝能一掷千金大举增持万科A股票，展现出了这家深圳企业的豪气。然而，据腾讯房产报道，一份曝光的公司债券募集说明书显示，宝能的财务状况并不乐观。

公司债券募集说明书显示，截至2014年底，宝能地产正在开发建设的项目接近40个，预计投资总额超过850亿元，实际已完成投资218亿元，资金缺口超过600亿元。截至2015年6月底，宝能地产账上现金约16亿元。

记者联系了宝能地产相关负责人，对方称公司并不存在资金问题，对于各地项目停工的原因不予正面回应。

自2012年至今，公司的经营性现金流和投资性现金流全部为负，2012年度、2013年、2014年和2015年1~6月，公司的经营活动现金流量净额分别-244091.88万元、-387411.77万元、-1048015.07万元和-74293.05万元，报告期内经营活动产生的现金流量净额波动较大且为负。截至2015年6月，公司负债金额达到3974199.57万元。为了补足资金缺口，宝能不得不持续地大量融资，2012年至2015年上半年融资金额达220亿元。

据公司债券募集说明书显示，宝能地产所募集资金也将“全部用于偿还金融机构借款及补充流动资金”。薛建雄指出，宝能可以通过不断地“借新还旧”来解决现金流的问题，相比资金状况，公司真正的问题出在开发能力不足和回款缓慢。

以宝能沈阳水岸康城为例，该项目占地40万㎡，规划建筑面积70万㎡。宝能2012年拿地，2013年9月18日正式开盘，截至2015年6月30日销售面积不到13万㎡，其中2015年上半年仅卖出873㎡。

销售数据显示，宝能位于沈阳、天津、云浮、扬州等地的项目去化周期均已超过15个月，去化率不足20%。

薛建雄表示，宝能地产已经面临着传统开发业务赚不到钱的状况。“公司接下来想要运转，要么等市场好转，要么做资本投资。从这一逻辑上来说，宝能增持万科是一场豪赌，也是无奈之举。”

发稿：隋丕宁 审核：杨羚强 终审：蔡战波