首开股份2015年签约金额328亿 高价拿地风险何在?

每经编辑 王杰    

每经记者 王杰

1月11日，北京首都开发股份有限公司发布2015年12月业绩，期内公司共实现签约面积31.62万平方米，签约金额47.37亿元，销售回款31.93亿元。其中，首开股份及控股子公司共实现签约面积26.12万平方米（含地下车库等），签约金额40.46亿元，销售回款26.48亿元；合作项目共实现签约面积5.50万平方米（含地下车库等），签约金额6.91亿元，销售回款5.45亿元。

2015年1~12月，首开股份共实现签约面积210.07万平方米，同比上升17.45%；签约金额327.56亿元，同比上升30.19%，销售回款306.55亿元。按2015年初首开股份计划销售签约额290.68亿元、销售回款273.20亿元的目标计算，其目标完成约为113%和112%。

12月买地近80亿

在业绩增加的同时，首开股份也在土地市场大展身手。

自发布2015年11月销售快报以来，首开股份2015年12月共新增4个项目，涉及资金79.85亿元。具体来看，期内首开与北京云海腾飞铸造有限责任公司组成联合体，以总价77215万元获得北京市通州区宋庄镇TZ00-0302-6002地块R2二类居住用地、TZ00-0302-6001地块A33基础教育用地（限价商品住房项目）国有建设用地使用权，该宗地块用地面积42634.14平方米，地上建筑规模11.18万平方米。

首开还与北京世博宏业房地产开发有限公司组成联合体，以总价33亿元获得北京市朝阳区常营乡1201-602、603地块住宅混合公建用地（配建“限价商品住房”）国有建设用地使用权，该宗地块用地面积41963.655平方米，地上建筑规模11.75万平方米，其中限价商品住房规模2.8万平方米、自住型商品住房规模3.6万平方米。

北京之外，首开在2015年底还于苏州拿下两宗地。其中，与苏州龙吟投资有限公司合作宗地编号为苏地2015-WG-14号地块，该地块位于苏州高新区狮山街道玉山路绿化地北、珠江路绿化地东，出让总价26.77亿元。地块用地面积11万平方米，地块性质为城镇住宅用地，容积率不高于1.6。首开还以总价12.36亿元获得宗地编号为苏地2015-WG-29号土地，该地块位于苏州吴中区城区太湖西路北侧、龙西路西侧。该宗地块用地面积面积41010.7平方米，地块性质为城镇住宅用地，容积率不高于1.9。

北京豪宅潜在过剩风险明显

据《华夏时报》报道，2015年，首开在全国范围拿地13宗，拿地总金额已超过370亿元，其中，按权益计算，首开购置土地支出则超过150亿元。实际上，首开在2013年也曾大力扩张拿地，当年曾耗资186.4亿元拿下21宗土地，但与此前一直实行单兵作战策略不同，去年首开在北京所获得地块全部为联合拿地。

首开股份董秘王怡在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房企合作拿地的原因是地价越来越贵，双方可以减轻在拿地上的资金压力，并且也可以各取所长。总体来说，2016年还会保持2015年生产经营策略，在土地价格可控的情况积极拿地，采取扩大销售的策略。

易居研究院智库中心提供的统计数据显示，2015年首开拿下的13宗地块，其中8宗地块在北京获取。

去年1月份，因体量巨大而被媒体戏称为“巨无霸”的丰台区白盆窑地块开拍，最终以86.25亿元成交，彼时刷新了北京总价地王纪录。经过63轮激烈竞争，华润、首开、平安联合体最终以86.25亿元豪夺丰台区白盆窑地块。当时有业内人士测算，该地块纯商品住宅部分楼面价约为3.8万元／平方米。

去年11月12日，北京市朝阳区常营地块最终花落保利首开联合体，拿地金额33亿元，并配建3.6万平方米自住房。这也是保利首开联合体在2015年9月份以来第三次在京高价拿地。扣除自住房面积后，该宗地块商品房部分楼面价高达6.7万元/平方米，是继北京樊家村地王和农展馆地王之后，单价排名第三的地块。

虽然京城土地市场被视为“香饽饽”，但高价地风险仍不容忽视。

中原地产提供的数据显示，截至去年11月12日，北京已经出现了41宗楼面价超过3万元/平方米的地块，其中楼面单价超过6万元的有5宗，楼面单价超过5万元的有8宗，楼面单价超过4万元的有11宗，楼面单价超过3万元的有16宗。也就是说，未来房价预期在15万元/平方米左右的项目将有13个（楼面单价超过5万元的），而售价挑战10万元/平方米以上的合计将有21宗，叠加部分老项目，未来北京10万+项目将有50个，套数高达3000套。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，顶级豪宅的市场热度在明年或会下降，特别是在北京、上海、深圳等城市，去年购买力的快速上涨，会导致来年购买力的透支。

黄立冲表示，一旦豪宅项目的去化速度不能变快，经营流动现金流就会越来越少，投资现金流的支出会越来越大。

发稿：隋丕宁 审核：杨羚强 终审：蔡战波