叶檀：明年楼市整体稳定之下个体将持续分化

每经编辑 叶檀    

◎每经评论员 叶檀

2016年房地产行业有两个关键词：分化与去库存。

房地产在政策与货币的呵护下，整体保持稳定，但各个城市间的房地产价格分化趋势不会因此而削弱，房地产行业的并购重组将进入高峰期。

房地产价格保持整体稳定的原因之一是货币购买力下降，投资收益下降，从而使资产品的价格保持稳定。

这两年利率与无风险收益率大幅下降，相应降低了房贷利率。2015年4次全面降准，相当于向市场释放了大约3.18万亿元的流动性、5次定向降准，使用PSL、MLF等工具累计向市场释放约5000亿元的流动性。

自今年3月份以来，央行连续5次降息，绝大多数贷款购房者将从2016年1月1日起享受降息“红利”。房贷基准利率从年初的6.15%一路下调至目前的4.9%，已降低到最低水准，而房租价格在提升，这意味着房地产投资风险略有下行。

政策总体对楼市仍较为呵护。3月的全国两会上提出，今年政府工作的10项主要任务之一是稳定房地产，12月21日结束的中央经济工作会议公告显示，中国将努力化解过剩产能和房地产库存，帮助农村居民在城市买房，鼓励房地产开发商降低房价，以消耗部分库存，推动地产商的整合，撤销对房地产市场的过时限制措施。

去库存是明年经济工作五大任务之一，不过并非所有的楼市库存都能轻易去掉，在城镇化形成新城市群的过程中，一些城市可能被边缘化，人口、资金等资源流失，经济下行，这些城市目前恰好处在去库存最艰难的时期。

2015年一线城市、核心城市与城市群周边卫星城市房地产价格的上涨，是中国城市群兴起的标志之一。

根据中原地产研究部统计数据，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入超3000亿元，而一线城市的占比首次突破了40%，高达44%。今年北京土地市场总成交额、平均溢价率、成交楼面均价都刷新了历史纪录，年内楼面价超过3万元/平方米的土地达到26宗，北京由此迎来楼市“顶豪元年”。未来，在一线城市拿地或将成为“豪门游戏”，而一线城市的商品住宅价格也在加速豪宅化。

上海同样如此，上海链家市场研究部24日发布统计数据显示，上海楼市整体快速升温，豪宅迅速去库存。截至12月22日，2015年上海总价在1000万元以上的豪宅共计成交7606套，已超过去两年之和。市场人士预计，今年上海千万级豪宅的成交量有望达到8000套，而该数字将创下沪上年度豪宅成交最高纪录。

一线城市不仅是核心区域，就连郊区卫星城或者核心城市的主要新区，房价也在不断上涨。反观三、四线城市库存则居高不下。12月12日，国家统计局公布的数据显示，截至今年11月底，全国商品房待售面积已经达到6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米，再次创下纪录。

中国房地产城镇化联盟针对2016年市场做出预测，未来阶段一、二、三、四线城市的房价将出现差别化上涨现象，具体表现为：一线领涨、二线普涨、三、四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；城市分化、板块分化、楼盘分化现象将持续。

随着城市群版图重构、经济版图重构，开发商也在进行重构。黄金时代已经过去，利润逐渐降低到平均水准，这对风险控制力不强的开发商是个挑战。2015年，约有10家房地产上市公司改名，被举牌的上市公司中三成左右是房地产公司，投资界网站上房地产企业并购重组的信息多达199条。房地产界的并购重组方兴未艾。

2016年的房地产市场分化可能一半是海水、一半是火焰。