去化周期不足半年 济南仍出招刺激楼市

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每经记者  王杰

刚刚闭幕的中央经济工作会议，将“去库存”纳入我国明年经济社会发展的的五大任务。各地逐步开始响应这一号召。近日，济南市为刺激楼市祭出了“大招”。

12月23日，济南市建委官方网站公示《关于促进我市房地产市场健康平稳发展的意见(送审稿)》(以下简称《意见》)，对济南房地产市场发展提出优化商品住房结构、完善住房保障体系等多条意见。

刺激刚需、刚改人群入市

在业内人士看来，上述《意见》有利于济南刚需和刚改人群入市。

上述《意见》指出，减免个人住房转让的营业税及个人转让和购买住房的个人所得税、契税。个人将购买2年以上（含2年，下同）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人对外销售购买2年以上的非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

个人购买建筑面积90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按1%的税率缴纳契税；个人购买90~144平方米普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半缴纳契税。

其中，商贷二套房首付比例将降至三成，并提高公积金贷款额度；调整省内异地贷款政策和贷款年限；放宽购房、租赁及物业费的提取政策。

合富辉煌（中国）山东公司发展策略部总监徐荔枝告诉《每日经济新闻》记者，上述《意见》对济南楼市的帮助还是比较大的，尤其对于刚需和刚改客户的刺激力度会比较大，降低了他们的购房门槛，不同的板块比例会有所不同。对于西客站、工业北路板块等刚需市场，上述两类客户比例能达到80%以上；而对于奥体中心板块，比例较小，影响则稍小一些。这两类客户加起来，占了济南购房人群六成以上。

利好开发商节约成本

《意见》还规定，对于房地产新项目，允许开发企业自主设计开发适应各类市场需求的住房，允许依照规范结合项目实际合理确定停车位比例。对于在建房地产项目，在不改变用地性质、容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产企业适当调整商品住房套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。

徐荔枝认为，对开发商来说，这一《意见》最大的利好在于，可以根据需求调整停车位比例和套型结构。随着板块内需求和竞争关系的变化，可以调整套型等产品结构也利于开发商能以更好卖的产品面对激烈的竞争。开发企业拿地时大都规定了车位比，而且不可调，有很多项目因为地下停车位规划的比较多，根本卖不完，占用较大成本。现在，《意见》中规定可根据实际合理确定停车位，就意味着，只要符合规范，开发商可以适当减少开挖地下停车位，有利于节约成本，减少资金占压。

此外，《意见》还鼓励在编在岗农村教师和医护人员购买商品房。

去化周期不到半年

山东大学房产研究中心主任李铁岗表示，上述政策可以促进销售，但刺激楼市最为重要的因素还是价格。各城市的人口流动并不是很大，城市还是按照自身的规律在增长，和产业结构有直接关系。

《2014年济南市国民经济和社会发展统计公报》中指出，该市人口保持均衡增长。年末全市常住人口706.7万人，比上年末增长9.72‰；户籍总人口621.6万人，增长率13.7‰。城市化率达到66.41%，比上年提高0.41个百分点。2014年全市生产总值5770.6亿元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。按常住人口计算，人均生产总值82052元，增长7.9%。

近几年，济南的房地产市场一直处于高速发展的状态。

上述《统计公报》中显示，2014年商品房销售面积 864.9万平方米，增长5.5%。其中住宅销售面积 723.5万平方米，增长2.9%。住宅销售额 518.0亿元，增长4.9%。去年末，济南商品房待售面积117.3万平方米，增长15.7%，其中住宅待售面积60.7万平方米，下降1.2%。

合富辉煌的统计数据显示，截至今年12月25日，济南市拿了预售许可证的住宅存量为55757套，按照济南的月均去化量计算，去化周期为7.7个月。

对于济南库存处于低位的原因，世联怡高山东区域总经理朱江表示，济南在市场出现滞销时，开发企业果断降价促销，走的是平价跑量的模式。作为省会的济南市房价水平不高，和地级市差距不大，可以把地级市再改善的人群吸引来此置业。

发稿：刘雪梅 审稿：刘雪梅 终审：蔡战波