房企海外布局升温 碧桂园2500亿“大马”造城

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每经记者 区家彦

继在2013年单个项目录得70亿元销售额后，碧桂园在马来西亚再度祭出大手笔。

12月18日上午，在位于广东顺德的碧桂园总部，碧桂园正式发布其位于马来西亚、投资超过2500亿元的最大海外项目“森林城市”，根据碧桂园董事局主席杨国强的设想，这将是他有生以来呈现给世人的最好的一座未来之城。

随着国内房地产市场面临饱和，以碧桂园、万科、绿地为代表的国内房企掀起了一股“出海”潮，以拓展新的增长空间。作为目前投资规模最大的内地房企海外项目，碧桂园如何应对不利因素，并最终获取海外市场的认同？

国内房企投资最大海外项目

资料显示，森林城市位于马来西亚与新加坡一桥之隔的伊斯干达特区，距新加坡CBD约35公里。项目占地近14平方公里，几近半个澳门的面积。项目共分为四个岛屿，从2015年开始进行开发，持续到2035年。

对于这个总投资额超2500亿元的超大型项目而言，森林城市不止是单纯的住宅地产项目，而是打造成一座具备几十万人口规模的智慧生态之城，集外企驻地、金融特区、创新天堂、旅游胜地、教育名城、养生乐园、会展中心、电商基地于一体。

根据杨国强的描述，森林城市将成为全球首座地面无车的立体交通之城，地上只有有轨电车、空中缆车、环保自行车及水岸步行道等，中间层、底层是交通路网和充足的停车空间，车辆在地下穿行，全城步行5~10分钟皆可到达轨道交通。

地上建筑均采用垂直绿化设计，建筑物长满植物，地面为葱绿公园、垂直绿墙、空中花园、屋顶花园等。此外，森林城市项目还联手华为等通信解决方案供应商，引入云技术应用保障，城市里的每个居民、每栋建筑都有一个独立的ID身份认证。

“之所选择在伊斯干达特区打造如此庞大的项目，是考虑到马来西亚拥有气候、政策、成本等多方面的优越条件，比如土地的永久使用权，项目入驻公司的免税政策等等”，碧桂园一位内部人士向《每日经济新闻》记者表示，森林城市未来不再把目光锁定在中国、马来西亚和新加城这三个国家的买家身上，而是旨在吸引全世界范围内的买家，项目的营销手法也会在行业内再开先河，碧桂园会搭建新的销售体系，运用全新的手段来做传播，向全世界卖楼。

碧桂园集团执行董事苏柏桓透露，森林城市有可能成为公司分拆上市的一项重要资产。

探索产融结合模式

自2012年初进入马来西亚发展以来，碧桂园的海外业务正式拉开序幕。2013年8月，碧桂园在马来西亚新山的金海湾项目热销，开盘后一个月销售额逼近70亿元，超过了新山全市一年的销售金额。在“碧桂园效应”催化下，包括万科、绿地、富力等越来越多内地房企进军海外市场，带动海外投资额不断攀升。

仲量联行发布的调研报告显示，2013年中国房地产投资在海外市场的投资金额为113亿美元，2014年增长46%至165亿美元。根据中国房地产业协会会长刘志峰的预测，2015年中国房企海外投资总额或超250亿美元，创下历史新高。

但与此同时，海外市场所隐藏的风险也在不断浮现。马航事件的发生，一度令到中国访马旅行团量大幅暴跌，从而影响当地项目的销售。澳大利亚与马来西亚雪兰莪州等多个国家或地区也曾出台抬高外地人购房门槛的政策，对内地房企的海外投资带来巨大的风险。

国金证券香港董事总经理黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，国内房企发展海外业务最大的风险就是政策，两国之间的关系是否友好，当地政府会否给予政策优惠，往往决定了海外项目的前景。如果能够与当地城市、经济的发展相互促进，更容易获得当地政府的支持，项目的销售前景也就更有保障。

据苏柏垣介绍，森林城市在规划建设之初，就提出“借势新加坡、反哺新加坡”的策略考量，尤其在产业定位上，实现与新加坡实现衔接互补，在教育、医疗、养老、金融和制造业领域，承接新加坡部分产业链条的外溢与转移，在产融结合的前提下，吸引产业人口流入，从而带动房地产的发展。

正因如此，森林城市项目获得了马来西亚联邦政府的大力支持。记者了解到，森林城市在今年已经取得当地政府颁发批准函，当中针对教育、医疗、旅游的优惠政策已经落地，符合条件的产业可获得5年免税或者5年100%投资税抵免等优惠。另外，马来西亚为在本国设立基地并投入资本超过250万马币的企业也有税率优惠，只需缴交0-10%的企业所得税。与科技相关的产业也可申请优惠配套，获得批准的公司也可取得5年100%免税的优惠。

据碧桂园透露，广东省政府已经将森林城市列为“一带一路”重点项目，也申报到国家发改委申请为国家的重点项目。接下来，还将申请自贸区、落地免签、免税区等优惠政策，让森林城市成为申请马来西亚优惠政策最多的一个项目。

编辑：隋丕宁 审核：刘雪梅 终审：蔡战波