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上海楼市还会涨吗

每日经济新闻 2015-12-18 01:41:46

然而,房价的上涨,市场需要一段时间消化。上海楼市明年还会再涨吗?开发商的利润空间,是否会因价格上调而增厚?

每经编辑 每经记者 吴若凡    

◎每经记者 吴若凡

在上海的商品住宅库存仅够消化几个月的大背景下,上海房价下半年大幅上涨,土地市场也连出“地王”。

然而,房价的上涨,市场需要一段时间消化。上海楼市明年还会再涨吗?开发商的利润空间,是否会因价格上调而增厚?

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,地王频出导致高端产品增多,挤占了普通商品房供应,故会加剧普通商品房供不应求的局面。

年内降息降准、二套房首付比例下调、公积金新政等也给房价上涨提供了支撑。业内普遍认为这将进一步促进高端住宅去化。

此外,土地市场持续火热也是推升房价的重要原因。截至12月14日,上海共成交住宅类用地52幅,其中地王8幅,占比15.4%。11月更是成了名副其实的“地王月”,11月25日信达地产以72.99亿元的价格拍得上海杨浦区新江湾城地块。金辉28.15亿元竞得闵行新城纯宅地。新华联14.65亿元竞得青浦赵巷镇纯宅地。

高端住宅的销售增长同时带动房企业绩不断攀升。数据显示,截至11月,排名30强企业里前20家的销售业绩已经突破280亿元,有的更是以30%的速度在增长,多家房企因为销售情况良好而提前完成今年指标。

伴随着房企业绩的增长,企业间也出现了分化态势。以绿地为例,目前共计完成了约2100亿元的销售额,但如果要完成年初定下的2800亿元目标,由于去年底冲业绩的缘故,使其透支了今年的部分销售额。这就导致了绿地今年若要完成既定目标,势必要在12月完成近4倍的交易量。

在房价不断攀升和持续走高的地价下,业内普遍预计,2016年房企的业绩整体会进一步走高,普遍增速会在10%以上,有的甚至超过30%。有些企业可能会有后续乏力的局面出现,以仁恒为例,其今年销售额高速增长达到史无前例的260亿元,增长速度接近100%。但这一增速在明年恐难以为继,其销售项目主要是前些年拿的地在今年集中释放,而这些项目多数已经处在尾盘阶段,而今年仁恒在土地市场并没有什么大的动作,那么后续表现可想而知。

金茂的节奏则把握的恰到好处,其在上海的项目大宁金茂府今年销售额近55亿元,成交面积7.5万平方米,占总开工面积的三分之一,单价也从4月份的68000元/平方米上涨到如今的90000元/平方米,金茂府已经从开盘时的贴地飞行到如今收支平衡。

业内普遍预计,明年上海整体房价上涨15%~20%,豪宅可能涨幅则会更高。业内认为,按照现在的去化节奏,金茂府还能销售两年,如果按照15%计算的话,金茂府的毛利率将可以达到30%,去除掉税费将能获得15%的净利润。

值得注意的是,整个行业利润率在逐年下降,目前,整个行业平均利润率在8%~10%。这主要是源于地王频出,地块的溢价越来越高所导致的。

一般而言,房企从拿地到封顶至少一年左右时间,数据显示,上海过去两年,房价上涨超过40%,2013年地王有24块,其中只有一块没有解套,其他上涨40%,当时拿的楼板价,面粉贵于面包,基本达到收支平衡状态,当然还有些项目有6%~8%的利润。由此判断,今年的拿地企业在房价每年15%~ 20%递增的情况下,能够在后年解套。

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