美联储加息！美元回流大本营，中国的房子怎么办？

每经编辑 王婷婷    

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

北京时间今天凌晨3点，经历了113个月的空窗期，美联储终于宣布加息，联邦基准利率从0~0.25%变为0.25%~0.5%，加息25个基点。

美联储加息，是什么意思？

美联储时隔9年再次加息，并步入不少于3轮持续调整的加息周期。

美联储加息的核心逻辑是美元回流。即美元利用失常利率提高、升值，吸引国际资本回流，加快美国投资规模。

可以看出，此次加息显示出美联储虽判断美国经济增长，但对于通胀回升信心依然不足（尤其是在油价的影响下），降低了未来利率曲线斜率。而加息后美元、美股、美债同涨，预计美联储加息后全球市场流动性将进一步驱紧。

美联储加息对股市、债市、外汇市场都有比较直接的影响，那么对中国的房子呢？

邦爷认为这对中国楼市的影响主要体现在3方面：买房的钱，钱的价值和部分需求。

买房钱会外逃？

对我国来说，美联储加息的确会导致资本流出压力上升，但并不会引发资本外逃。

交通银行首席经济学家连平认为，未来一个时期，资本流出压力整体上还是可控的。一方面，中国经济的基本面较好。另一方面，中国的财政状况也较好，金融体系运行总体上比较平稳。此外，我国长期以来都处于对外净债权国地位，且2014年底外债占GDP的比重不足10%，远低于20%的国际警戒线。

美元的升值，对于我国来说，不会出现外债负担急剧加重的现象。

买房钱贬值？

但美联储加息对大多数货币来说都犹如一柄“达摩克利斯之剑”，人民币也不例外。美联储宣布加息，结束持续七年的近零利率时代。从12月4日算起，人民币对美元即期汇率从6.4020一路跌到了6.4610，8个交易日贬值了0.92%。

瑞银证券预计，2016年底人民币对美元报6.8，这意味着人民币对美元将贬值5%。

人民币贬值，影响最大的就是有出国的一些消费，比如留学、旅游、购物、代购、置业等。

例如今年以来，人民币中间价跌幅已达4.82%；最近两年合计跌幅更是超过5%。如果你出国买房，那意味着相比两年前，如果你想拿1000万元买房，因为人民币贬值你就大概失去了50万，相当于国内大多城市一套房的首付了。

赴美置业需求提升？

若美联储重启加息进程，美国市场融资成本加大，对房屋信贷规模的挤压力度提升，美国房地产价格下行可能性较大。应该说美联储加息对美国房地产降温作用明显。而随着美国房地产价格的下降，不排除一些中国资产会跑去抄底，更多高净值人士会进入美国房地产市场。

但对于中国楼市而言，来自这部分的影响并不大。华泰证券就认为，中国房地产市场的主要影响因素来自国内，受美联储货币政策影响很小。

总的来说，美联储加息对中国国内的房地产市场而言，影响相对间接。国内楼市的主力依然是庞大的刚需和新城镇化带来的巨大购买力。伴随高净值人士和投资人群寻找风口赴美置业，中国资本流出会给房地产业带来一定负面冲击。但整体而言对国内楼市供需、价格趋势影响有限。

但我们也不能不忽视，宏观经济的连锁反应对局部市场的影响。要知道在2004.6-2006.7美国第五轮加息时，美联储利率的大幅下降就刺激了美国的房地产泡沫，并引发本次金融危机。对中国经济和房地产市场也产生了联动影响。

所以邦爷觉得大家还是提前做好准备吧，要用外汇的不妨提前兑，可以寻觅一些风口机会抄底海外，可以适当配置国内的优质资产（比如一线城市核心地段不动产），但注意，量都要适当，各项配置不要超过家庭财富总额的合理比例，走一些比较稳妥的资产保值增值路子。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波