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美联储加息!美元回流大本营,中国的房子怎么办?

邦地产 2015-12-17 10:36:48

北京时间今天凌晨3点,美联储宣布加息,伴随国际资本回流美国大本营,中国的房地产会受到资金、需求等多方面的影响。

每经编辑 王婷婷    

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(本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle)

北京时间今天凌晨3点,经历了113个月的空窗期,美联储终于宣布加息,联邦基准利率从0~0.25%变为0.25%~0.5%,加息25个基点。

美联储加息,是什么意思?

美联储时隔9年再次加息,并步入不少于3轮持续调整的加息周期。

美联储加息的核心逻辑是美元回流。即美元利用失常利率提高、升值,吸引国际资本回流,加快美国投资规模。

可以看出,此次加息显示出美联储虽判断美国经济增长,但对于通胀回升信心依然不足(尤其是在油价的影响下),降低了未来利率曲线斜率。而加息后美元、美股、美债同涨,预计美联储加息后全球市场流动性将进一步驱紧。

美联储加息对股市、债市、外汇市场都有比较直接的影响,那么对中国的房子呢?

邦爷认为这对中国楼市的影响主要体现在3方面:买房的钱,钱的价值和部分需求。

买房钱会外逃?

对我国来说,美联储加息的确会导致资本流出压力上升,但并不会引发资本外逃。

交通银行首席经济学家连平认为,未来一个时期,资本流出压力整体上还是可控的。一方面,中国经济的基本面较好。另一方面,中国的财政状况也较好,金融体系运行总体上比较平稳。此外,我国长期以来都处于对外净债权国地位,且2014年底外债占GDP的比重不足10%,远低于20%的国际警戒线。

美元的升值,对于我国来说,不会出现外债负担急剧加重的现象。

买房钱贬值?

但美联储加息对大多数货币来说都犹如一柄“达摩克利斯之剑”,人民币也不例外。美联储宣布加息,结束持续七年的近零利率时代。从12月4日算起,人民币对美元即期汇率从6.4020一路跌到了6.4610,8个交易日贬值了0.92%。

瑞银证券预计,2016年底人民币对美元报6.8,这意味着人民币对美元将贬值5%。

人民币贬值,影响最大的就是有出国的一些消费,比如留学、旅游、购物、代购、置业等。

例如今年以来,人民币中间价跌幅已达4.82%;最近两年合计跌幅更是超过5%。如果你出国买房,那意味着相比两年前,如果你想拿1000万元买房,因为人民币贬值你就大概失去了50万,相当于国内大多城市一套房的首付了。

赴美置业需求提升?

若美联储重启加息进程,美国市场融资成本加大,对房屋信贷规模的挤压力度提升,美国房地产价格下行可能性较大。应该说美联储加息对美国房地产降温作用明显。而随着美国房地产价格的下降,不排除一些中国资产会跑去抄底,更多高净值人士会进入美国房地产市场。

但对于中国楼市而言,来自这部分的影响并不大。华泰证券就认为,中国房地产市场的主要影响因素来自国内,受美联储货币政策影响很小。

 

总的来说,美联储加息对中国国内的房地产市场而言,影响相对间接。国内楼市的主力依然是庞大的刚需和新城镇化带来的巨大购买力。伴随高净值人士和投资人群寻找风口赴美置业,中国资本流出会给房地产业带来一定负面冲击。但整体而言对国内楼市供需、价格趋势影响有限。

但我们也不能不忽视,宏观经济的连锁反应对局部市场的影响。要知道在2004.6-2006.7美国第五轮加息时,美联储利率的大幅下降就刺激了美国的房地产泡沫,并引发本次金融危机。对中国经济和房地产市场也产生了联动影响。

所以邦爷觉得大家还是提前做好准备吧,要用外汇的不妨提前兑,可以寻觅一些风口机会抄底海外,可以适当配置国内的优质资产(比如一线城市核心地段不动产),但注意,量都要适当,各项配置不要超过家庭财富总额的合理比例,走一些比较稳妥的资产保值增值路子。

 

编辑:王婷婷 审核:杨羚强 终审:蔡战波

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