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上海年末地王频出 险资大举进场颠覆理财逻辑

邦地产 2015-12-11 11:40:53

中国的楼市也会像股市一样,迎来大量活跃的机构投资者。上海地王频出,已经释放出信号,以后理财产品每增收1%,房价就涨10%并非不可能。

每经编辑 吴若凡    

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(本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle)

虽然今年一年上海土地市场都热力四射,但年底这俩月依然称得上“地王月”:

12月10日,上海闵行区莘庄镇闵行新城拍出一块地,经过近一个半小时的“惨烈”竞价,最终成交楼板价被掀高到43790元/平。(这地还有7%的保障房成本啊,实际楼板价基本超4.7万/平,完胜周边的二手房价格,待建项目保本价都得6.9万/平!)

12月9日,新华联集团以14.65亿元竞得青浦区赵巷镇佳迪路东侧地块,成交楼板价超2万/平。目前区域在售公寓才1.7万/平啊,项目日后售价至少4万/平起。

11月底,信达地产以72.99亿,溢价81.68%拿下杨浦区新江湾城一地块,楼面地价达49152元/平,若扣除20%保障房面积,实际楼板价超6.1万/平,果断刷新了上海楼板价记录!这日后的保本售价需要8.7万/平啊~

上海连出“地王”,到底咋回事?

原因当然很多啦。有人说:“今年系列政策袭来,住房市场表现有所改善。目前利率水平已降至央行公布数据以来的最低点,国内市场对于资产配置的需求旺盛,老百姓纷纷踊跃买房。需求推高价格。”

有人说:“由于三四线城市经济发展不平衡加上人口的净流出,一二线城市更加成为开发商的必争之地。但它们(特别是一线城市)土地供应本就稀少,僧多粥少必然导致每次拍地都会吸引几十家争抢,价格也就自然水涨船高了。”

但是,开发商哪来的这么多钱?

市场上整体的量化宽松是一个原因,不可忽视,险资大规模进入房地产也是关键因素。

经济下滑、利率走低、年中股灾等因素,在不同程度上影响了保险投资原先的收益率,资本市场也普遍认为险资收益率承压。

所以,险资们为了提高收益率,迫切需要寻找新的投资标的。它们喜欢光顾房地产,当然首先是行业和产品具备较高稳定性。

更重要的,相对来说有些公司的收益率还有惊喜。因为房地产行业的平均净利润率,虽然只有10%出头,但由于负债率高,周转速度不断提高,控制度高的公司净资产回报率往往能做到20%~30%,这不算惊喜吗?所以,现在很多保险资金当然乐于给开发商钱。有了钱买地,底气就足啊。

但地也不能乱买。今年20家龙头房企在一线城市买地花费的资金,占他们买地总花费的44%,基本上手上的钱都砸一线城市了。

地价太贵,房子卖得掉?

“地价太贵,百姓收入跟不上,房子能卖掉?”其实,这个逻辑有点问题。这么贵的地建出的房子,是卖给老百姓的嘛?

就算是有钱人也不买这些房子,它们一样卖得掉。

为什么?因为包括保险、基金在内的诸多机构都可以投资房地产。楼市也像中国的股市那样,未来会活跃大量的机构投资者。

说到这里,有敏锐的人已经发现:我们平常想通过那些理财产品、保险、信托、资管计划多赚些收益,但我们拿给机构的钱有些是给土地买单的,而我们赚的收益以后也很可能也是为了给更高的房价埋单(如果你要买房或投资房地产)。

这么一来,算一算,以后理财产品收益每增1%,房价就会提高10%,这并非不可能啊!而且绕过去绕过来,花的都是自己的钱,还可能一分钱都没赚。这是不是和早些年流传的“穷人把钱存入银行,实际上是补贴富人”是一个道理?

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