上海年末地王频出 险资大举进场颠覆理财逻辑

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

虽然今年一年上海土地市场都热力四射，但年底这俩月依然称得上“地王月”：

12月10日，上海闵行区莘庄镇闵行新城拍出一块地，经过近一个半小时的“惨烈”竞价，最终成交楼板价被掀高到43790元/平。（这地还有7%的保障房成本啊，实际楼板价基本超4.7万/平，完胜周边的二手房价格，待建项目保本价都得6.9万/平！）

12月9日，新华联集团以14.65亿元竞得青浦区赵巷镇佳迪路东侧地块，成交楼板价超2万/平。目前区域在售公寓才1.7万/平啊，项目日后售价至少4万/平起。

11月底，信达地产以72.99亿，溢价81.68%拿下杨浦区新江湾城一地块，楼面地价达49152元/平，若扣除20%保障房面积，实际楼板价超6.1万/平，果断刷新了上海楼板价记录！这日后的保本售价需要8.7万/平啊~

上海连出“地王”，到底咋回事？

原因当然很多啦。有人说：“今年系列政策袭来，住房市场表现有所改善。目前利率水平已降至央行公布数据以来的最低点，国内市场对于资产配置的需求旺盛，老百姓纷纷踊跃买房。需求推高价格。”

有人说：“由于三四线城市经济发展不平衡加上人口的净流出，一二线城市更加成为开发商的必争之地。但它们（特别是一线城市）土地供应本就稀少，僧多粥少必然导致每次拍地都会吸引几十家争抢，价格也就自然水涨船高了。”

但是，开发商哪来的这么多钱？

市场上整体的量化宽松是一个原因，不可忽视，险资大规模进入房地产也是关键因素。

经济下滑、利率走低、年中股灾等因素，在不同程度上影响了保险投资原先的收益率，资本市场也普遍认为险资收益率承压。

所以，险资们为了提高收益率，迫切需要寻找新的投资标的。它们喜欢光顾房地产，当然首先是行业和产品具备较高稳定性。

更重要的，相对来说有些公司的收益率还有惊喜。因为房地产行业的平均净利润率，虽然只有10%出头，但由于负债率高，周转速度不断提高，控制度高的公司净资产回报率往往能做到20%～30%，这不算惊喜吗？所以，现在很多保险资金当然乐于给开发商钱。有了钱买地，底气就足啊。

但地也不能乱买。今年20家龙头房企在一线城市买地花费的资金，占他们买地总花费的44%，基本上手上的钱都砸一线城市了。

地价太贵，房子卖得掉？

“地价太贵，百姓收入跟不上，房子能卖掉？”其实，这个逻辑有点问题。这么贵的地建出的房子，是卖给老百姓的嘛？

就算是有钱人也不买这些房子，它们一样卖得掉。

为什么？因为包括保险、基金在内的诸多机构都可以投资房地产。楼市也像中国的股市那样，未来会活跃大量的机构投资者。

说到这里，有敏锐的人已经发现：我们平常想通过那些理财产品、保险、信托、资管计划多赚些收益，但我们拿给机构的钱有些是给土地买单的，而我们赚的收益以后也很可能也是为了给更高的房价埋单（如果你要买房或投资房地产）。

这么一来，算一算，以后理财产品收益每增1%，房价就会提高10%，这并非不可能啊！而且绕过去绕过来，花的都是自己的钱，还可能一分钱都没赚。这是不是和早些年流传的“穷人把钱存入银行，实际上是补贴富人”是一个道理？