上海闵行一地块溢价143%拍出 改善型透支令房企盈利风险加大

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每经记者 吴若凡

每一次地块高价成交的出现，都意味着新一轮的房价飙涨。

12月10日，闽系房企金辉以28.15亿元，在21家房企中杀出重围，竞得上海闵行区莘庄镇地块，溢价率143.28%，成交楼板价43790元/平方米。如果算上建安和各类成本，保本价须在65000/平方米以上。

就在上个月的25日，上海新江湾城也同样上演抢地大战。经过上百轮激战，具有央企背景的信达地产以72.99亿夺得新江湾巨型纯住宅地块，名义楼板价4.9万/㎡，扣除20%保障房面积后，实际楼板价超过6.1万/平方米，整体保本售价约8.7万/平方米！刷新上海楼板价历史记录，可开发近12万平方米的商品公寓和叠加别墅。

在上海，这样的地价确实较高，但从开发商角度来说，现在可以拿的地已不多，此外，今年下半年以来，房企资金宽松也是促进土地市场火热的一个重要原因。房地产的支柱地位再度被拿上台面，公司债全面开闸，房企成为最大受益者。在目前流动性极度宽松的情况下，大型房企融资渠道畅通，央企、国企与大型民企都手握巨额资金，自然需要寻找出路，人口流入强劲的一线城市无疑是最合适的选择，其中前景最被看好的也就北京和上海。

数据显示，截至11月30日，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元，在一线城市的占比高达44%。

今年前11个月，上海全市楼市成交均价为31890元/平方米。按照这个趋势，上海房价会朝着什么方向发展呢？

今年市场火热源于改善型需求的集中释放，主要得益于“930”和“330”政策对房地产市场的松绑，使得长时间积压的需求大量释放。

从面上来看，一线城市新房存量低，土地供小于求，从需求端来说，每年都在稳定增长，因此预计一线城市房价每年会以6%~10%速度递增。

但另一方面，在房企争抢拿地的影响下，一线城市已经普遍出现了地价超过房价的现象。业内人士指出，北上广深土地市场已经不是“面粉贵过面包”的问题了，而是“面粉远远贵过面包”了。开发商频频出手高价地，实际上是在对赌未来的房地产市场和货币政策，这中间存在巨大风险，意味着如果房价上涨不如预期，高价抢地可能会陷入无利可图甚至亏钱的困境。

中原地产研究总监宋会雍告诉记者，目前一线城市的地价往往高于地块周边在售项目的价格，根本无法做盈利测算，企业只能根据对未来房价涨幅的判断去预测盈利前景。

宋会雍表示，目前上海市场已经呈现出一个现象，即改善型需求正在向外扩张，而目前在改善类群体中，置换比重在不断拉高。以顾村和江桥为例，置换比例占到七成，虹口区的瑞虹新城小区，其置换比例更是高达九成。这一现象表明，改善类群体的购买力已经见顶，实际购买力有透支现象。

以今天拍卖的莘庄地块为例，目前周边二手房价普遍在40000元/平米左右，如果按照改善型来算，总价应该控制在450万/套以下，最多不能超过500万，5万/平方米已是极限。通过置换形式购买的比例也不会小于七成。此外，该区域内地段、配套、资源的缺失在短期内无法弥补，也是一大问题。