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上海闵行一地块溢价143%拍出 改善型透支令房企盈利风险加大

每经网 2015-12-10 20:58:23

宋会雍表示,目前上海市场已经呈现出一个现象,即改善型需求正在向外扩张,而目前在改善类群体中,置换比重在不断拉高。

每经编辑 吴若凡    

每经记者 吴若凡

每一次地块高价成交的出现,都意味着新一轮的房价飙涨。

12月10日,闽系房企金辉以28.15亿元,在21家房企中杀出重围,竞得上海闵行区莘庄镇地块,溢价率143.28%,成交楼板价43790元/平方米。如果算上建安和各类成本,保本价须在65000/平方米以上。

就在上个月的25日,上海新江湾城也同样上演抢地大战。经过上百轮激战,具有央企背景的信达地产以72.99亿夺得新江湾巨型纯住宅地块,名义楼板价4.9万/㎡,扣除20%保障房面积后,实际楼板价超过6.1万/平方米,整体保本售价约8.7万/平方米!刷新上海楼板价历史记录,可开发近12万平方米的商品公寓和叠加别墅。

在上海,这样的地价确实较高,但从开发商角度来说,现在可以拿的地已不多,此外,今年下半年以来,房企资金宽松也是促进土地市场火热的一个重要原因。房地产的支柱地位再度被拿上台面,公司债全面开闸,房企成为最大受益者。在目前流动性极度宽松的情况下,大型房企融资渠道畅通,央企、国企与大型民企都手握巨额资金,自然需要寻找出路,人口流入强劲的一线城市无疑是最合适的选择,其中前景最被看好的也就北京和上海。

数据显示,截至11月30日,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元,在一线城市的占比高达44%。

今年前11个月,上海全市楼市成交均价为31890元/平方米。按照这个趋势,上海房价会朝着什么方向发展呢?

今年市场火热源于改善型需求的集中释放,主要得益于“930”和“330”政策对房地产市场的松绑,使得长时间积压的需求大量释放。

从面上来看,一线城市新房存量低,土地供小于求,从需求端来说,每年都在稳定增长,因此预计一线城市房价每年会以6%~10%速度递增。

但另一方面,在房企争抢拿地的影响下,一线城市已经普遍出现了地价超过房价的现象。业内人士指出,北上广深土地市场已经不是“面粉贵过面包”的问题了,而是“面粉远远贵过面包”了。开发商频频出手高价地,实际上是在对赌未来的房地产市场和货币政策,这中间存在巨大风险,意味着如果房价上涨不如预期,高价抢地可能会陷入无利可图甚至亏钱的困境。

中原地产研究总监宋会雍告诉记者,目前一线城市的地价往往高于地块周边在售项目的价格,根本无法做盈利测算,企业只能根据对未来房价涨幅的判断去预测盈利前景。

宋会雍表示,目前上海市场已经呈现出一个现象,即改善型需求正在向外扩张,而目前在改善类群体中,置换比重在不断拉高。以顾村和江桥为例,置换比例占到七成,虹口区的瑞虹新城小区,其置换比例更是高达九成。这一现象表明,改善类群体的购买力已经见顶,实际购买力有透支现象。

以今天拍卖的莘庄地块为例,目前周边二手房价普遍在40000元/平米左右,如果按照改善型来算,总价应该控制在450万/套以下,最多不能超过500万,5万/平方米已是极限。通过置换形式购买的比例也不会小于七成。此外,该区域内地段、配套、资源的缺失在短期内无法弥补,也是一大问题。

 

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