恒大135亿元接盘新世界 “并购王”许家印要颠覆万科的霸主地位？

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每经记者 区家彦

今年国内楼市的并购王并非融创的孙宏斌，而是恒大许家印。

根据恒大地产（03333.hk）、新世界发展（0017.hk）、新世界中国地产（0917.hk）各自发布的公告，恒大以总金额135亿元（人民币，下同）分别收购了新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个项目，总建筑面积近400万平方米。如无意外，这将成为今年国内房地产市场最大规模的单笔并购。

据统计，今年以来，单单在并购市场，许家印已经花了接近450亿元，在试图弯道超车的背后，对于今年有望坐稳国内房企第二把交椅的恒大地产而言，要在未来2~3年内超越万科的野心逐步显露。

对恒大而言，更重要的是上述三个项目投资回报水平都不低，这将进一步提升恒大未来的整体利润率。

三项目收益率均高于行业平均值

根据公告，恒大地产此次拿下的三个新世界子公司，分别持有位于海口的新世界海甸岛美丽沙项目、广东惠阳的棕榈岛度假村与土湖下巽项目以及武汉的新华家园与常青花园，三个子公司收购价分别为86亿元、11亿元、38亿元。根据双方协定，恒大此次收购的项目首付款为31.5亿，余款可在2年内分期付清。

相对低廉的地价，是吸引恒大地产巨资收购的主要原因。资料显示，新世界美丽沙位于海口最繁华的国贸商圈，拥有一线海景资源，项目总建筑面积近200万平方米，待开发面积约152万平方米。项目于2013年11月开盘，最新一期海景洋房售价约在11000~12000元/平方米。

恒大表示，此次收购价折合约2850元/平方米，而同类项目成交地价早在2013年就达到3733元/平方米。在目前海南楼市逐步回暖的情况下，预测未来的整体售价至少超过18000元/平方米，投资回报率不低于20%。

新世界棕榈岛度假村则位于惠州市惠阳区高尔夫路1号，未开发用地建筑面积为42万平方米，还拥有占地100万平方米的高尔夫球场，项目前期主打公寓与别墅，平均售价约在9800元/平方米，目前并无新货出售。由于项目位于环深圳一小时生活圈内，面对深圳房价凶猛的涨势，意味着未来将有更多的外溢需求流入到惠阳区置业。

恒大表示，惠阳项目收购的待开发土地楼面价约为1122元/平方米，今年9月成交的同类地价约为1280元/平方米。无论是景观还是高尔夫资源，棕榈岛相对周边项目拥有更大的优势，预测未来的整体售价在11000~18000元/平方米，投资回报率不低于30%。

武汉的两项目常青花园与新华家园则位于武汉中央CBD范围内，其中常青花园可售建筑面积为126.4万平方米，新华家园则已全部落成，可售建筑面积仅余3.6万平方米。据悉，常青花园是武汉至今最大规模的居住社区，生活配套完善，项目于2013年9月开盘，前期单位售价约为9500元/平方米，目前已售罄。

据悉，武汉项目收购的待开发土地楼面价约为3500元/平方米，今年2月成交的同类地价约为4258元/平方米。鉴于项目坐拥地铁资源且地理位置优越，预测未来的整体售价至少超过13000~15000元/平方米，投资回报率不低于25%。

“本次恒大收购的几个项目，不仅是地价成本相对较低，项目自身质素也不错，像海口项目坐拥一线海景资源，武汉本身属于重点的二线城市，未来发展前景可观，惠阳项目紧邻深圳，能吸引深圳外溢的购买力。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣向记者表示，由于恒大在这些城市已经有项目，管理成本相对更低，而且相对于招拍挂，由于这些项目已经处于部分在建阶段，意味着恒大不用花太多时间就能通过预售回笼现金，可谓是一次划算的买卖。

资深房地产金融界人士黄立冲也认为，许家印与新世界创始人郑裕彤私交良好，这次买卖也符合了双方的各自利益：对于新世界而言，通过整体出售撤离自己并不擅长的二三线城市，有助于公司将精力聚焦在一线城市的项目开发；对于恒大而言，不仅能以低廉的价格获得大体量的项目，分期付款也降低了对现金流的占用。

颠覆万科霸主宝座？

此前拿下新世界项目，只是恒大今年以来展开凶猛并购的缩影。《每日经济新闻》记者不完全统计发现，今年以来恒大合共斥资超过430亿元展开并购，从新世界地产、华人置业、中渝置地、信和置业等知名房企手上拿下多个大型项目，许家印似乎在用行动证明：他才是这个行业最凶猛的并购者。

“随着房地产市场结构性分化严重，越来越多企业的日子难过，慢慢退出市场，这给了恒大这样的龙头企业提供了良好的并购机会。”朱一鸣告诉记者，恒大自身如此积极地吞并项目，也显示出它希望进一步做大规模。

数据显示，今年前十月，万科实现合约销售金额2041.2亿元，同比增长19.3%，恒大地产同期销售金额则为1545.3亿元，同比增长44%，两者差距不足496亿元。作为后来者的恒大，除了在今年通过并购拿下大量优质项目，中银国际研究报告指出，恒大自2011年收购深圳建设集团成功进入深圳市场后，公司已经参与17个旧城改造项目，且大部分位于深圳CBD。随着部分项目预计在明年启动销售，推动公司销售业绩大幅增长并非不可能。

“在过去十年，万科在规模上一直是行业老大，但从这几年的发展速度来看，自从公司推出合伙人制度后，由于职业经理人会更多从自身利益考虑，公司对于项目选择上显得更加谨慎，所以规模的扩张速度肯定会缓下来。”新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示，但对于恒大这样的后起之秀，如果能取代万科坐上第一宝座，能获得的不止是江湖地位，无论是在贷款、拿地、供应商谈判等环节上，都能获得比现在更强的话语权，所以恒大做大规模的决心比万科更强，甚至可能在某个时间点上真的能取代万科成为行业霸主的野心。