“水上陆家嘴”房价才涨1%！虹口为何被遗弃？

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）
说到上海的标签，“金融中心”、“国际航运中心”一定是大家很容易想到的。大家也一定认为，如果金融和航运结合，“水上陆家嘴”这样的存在应该会“天下无敌”吧~但事实真是这样？

虹口的“水上陆家嘴”

被视为虹口经济增长最大动力的“上海水上金融中心”——北外滩，不仅作为上海国际航运中心发展的重要组成部分（“北外滩航运服务集聚区建设”更是国家战略战略的一部分），航运服务业已实现区级税收11.4亿元，同比增长49.8％；“上海风险投资中心”、“上海北外滩金融研究院”、“上海对冲基金研究中心”等金融机构也将纷纷落户。

说“北外滩”是上海的“水上陆家嘴”也是有理可循的。而且看看数据，很多人会更加确信这一称呼：

2014年上海财政总收入145.88亿元（同比增长14.23％），其中北外滩所在的虹口，区级财政收入78.62亿元（同比增长18.55％），增幅在全市名列第一。

落户虹口的170家对冲基金公司，管理资产规模超过700亿元。上海对冲基金园区新引进的各类金融企业445家，金融服务业实现区级税收3.6亿元，比上年增长43.2％。

房价配不上“身份”

这样华丽丽的产业规划，按理说虹口，特别是北外滩片区，经济应该领跑上海，房价也应该大幅向上才对。

但安居客数据显示，7-11月上海二手房平均挂牌价格上涨8.8%，虹口区域的二手房价格却严重低于平均值（临平路、和平公园板块除外）。北外滩近四个月二手房价甚至只涨了1.2%，远远低于全市平均水平。

不知道这样的不平衡，会不会让开发商和楼市“砖家”心碎一地啊？！

虹口为什么被“遗弃”

大家都疑惑，为什么经济发展很好，社会公共资源又相对充足的虹口反而是全市房价增长最慢的一个地方呢？咱先来看一场土拍。

前几天，虹口区提篮桥街道（即北外滩区域）的一宗商办地块开拍了，最终该地块以32.6亿元的价格成交，楼板价25729元/平方米。

虽然这个价格和同时拍卖的上海珠江湾城D7地块49152元/平方米的楼板价不能比，但相对近期成交的其他商办地块来说，依然算是“地王”级的土地。

另外，26日上午，世博巨型酒店地块也以38.02亿成交，板价近2万/㎡，地价不算低。但值得指出的是，这块地是北京永新华置业苦战两个小时才拿下的。因为区域内的土地供应量，是非常少的，竞争激烈可见一斑。

“虹口区每年新出让地块很少”，这就是原因之一。2014年虹口仅出让了三幅地块，而且多是商业用地，少有住宅地块供应，也便很少新房补给，所以区域楼市本身就不活跃。新房供应不足，高品质、改善性、豪宅类房屋的供给就更是稀少。

但与此同时，虹口的城市风貌，较上海的其他地区来说略为逊色。虹口是传统老上海可能看不起的地段，“虹镇老街”之类的棚户区都坐落于此，而近年来区域的旧改推进速度又十分缓慢。因此不活跃的市场、不算优秀的居住环境，这些都让虹口的二手房市场渐渐遭到冷落，房价上涨缓慢。

“旧改”将撬动虹口楼市

不过，大家应该眼光放长远，在强势的产业背景支撑下，“旧改”的楼市撬点作用将很显著，也就是说伴随“旧改”的完成，虹口整体风貌的改观也会极大提升楼市面貌的改观。

虹口的旧改工程虽然缓慢，但未来有加速趋势。去年虹口区已完成旧区改造房屋征收18.5万平方米，其中二级旧里以下居住房屋15万平方米，涉及5047户居民。而当地最大的旧改项目——瑞虹新城历经十几载，也已从一期变成了六期，迅速消灭着区域的棚户区和旧里。

未来的虹口，应该还是前景美妙的。仅仅55万方瑞虹天地就能提供集购物、餐饮、文化、娱乐、时尚、体验、休闲等全业态功能的全新城市购物中心。

只不过，它的房地产市场要由冷到热，需要漫长的时间。