上海家庭财富近四月平均涨8.8% 普通住宅房价涨超豪宅

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

本周五，A股又一轮暴跌，多少人的财产在短短一天内缩水了超10%！

想一想，在上一轮股灾个人投资者人均就基本损失了6万（损失比例约40%），长期来看，股民“7赔2平1赚”的格局也不会变。风云变幻的股市，大家还敢去？

相比之下来看看房地产。它在2015年中国家庭总资产中占比69.2%（比美国的两倍还多），这说明在我国家庭资产流动性非常弱的局面下，如果你聪明地把家庭资产放在房子上，不只不会损失，还有很高的财产收益。

邦爷对安居客的一百多个板块几千个小区的二手房源挂牌进行了逐一分析，就发现很多板块房屋已经升值了10%以上，这些家庭依靠房子的涨价，资产更是升值了20%以上，有的甚至高达170%！

算上平均涨幅，大部分上海人在近4个月内资产平均升值了8.8%。

（注：由于郊区成交量低，因而存在个别板块数据起伏较大的情况）

豪宅涨幅比不过普通住宅？

理论上，上海最近的豪宅行情那么好，是不是豪宅板块的升值情况更好？

事实并非如此。

邦爷统计的数据显示，浦东涨幅居前的板块有梅园、联洋、碧云、洋泾，累计涨幅均超过10%，但传统豪宅陆家嘴涨幅只有7.4%，远远低于全市平均。

同样，黄浦的豪宅板块是南京路、世博滨江、董家渡和新天地，可新天地居然零涨幅，世博滨江和南京路涨幅也没过10%。闸北的年度热点“大宁”最近四个月只涨了7.5%。

对比这些豪宅板块，还有一些板块最近四个月不但所持有的房子一文没涨，还跌了2－3%。比如，浦东跌幅居前的新场和临港新城，前者主要以动迁安置房为主。松江、青浦、奉贤、金山的一些板块更呈现出断崖式跌幅，个别板块跌幅超过30%。

二手房涨得才快！

相比之下，二手房市场整体朝上的趋势没有改变。

可以看到最近上海土地市场成交持续走热，许多地方上演着“抢地大战”，与此同时今年以来上海房价已经上涨三成左右（仅次于深圳）。受到土地和新房两个上游市场影响，买家心态容易放松，二手房价逐渐出现显著的“倒挂”情况。

中原地产的二手房样本数据就显示，上海全市224个有效样本数楼盘中，65个楼盘价格环比下跌（23盘跌幅超5%、42盘跌幅小于5%）；159个楼盘价格环比上升（112盘涨幅小于5%，47盘涨幅超5%）。

此外，邦地产前段时间还暴露了一些，由于中介独家委托等行为，导致的区域二手房价格高涨的情况。

小心房价上涨后劲不足

但中原的数据显示，10月份上海全市二手房成交均价达到了40731元/平方米，但成交量仅31858套（环比减少7.2%）。11月二手房交易量也继续萎缩，跌破3万套大关已成定局。

“房价高涨、成交下滑”，可见房价上涨的速度已经超出了买家预期，卖家情绪依旧高涨，买家却转向谨慎，双方分歧较大，交易有所转淡。

一个房企大佬就跟邦爷抱怨过说，上海的持续购买力已经见顶了。

所以，在这一轮上海房屋的升值趋势下，大家还得注意一个“后劲”的问题。

上海的人均收入以每年近9%的速度在递增，跑赢了全国CPI，跑赢了通胀，但还是追不上房价！即使像“双降”这种提升购房积极性的政策层出不穷，但购买力跟不上房价的涨幅，买家预期和积极性终将后劲不足。

这些说明上海房价可能阶段性到顶。