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信达地产竞得今年上海最大宅地“地王”开发难题待解

每经网 2015-11-26 15:25:31

地块拍出后,有业界人士预测,未来该项目的公寓保本价格,保守估计在8万元/平方米以上,叠加产品的售价有望突破10万元大关。

每经编辑 包雨朦    

每经实习记者 包雨朦

“面粉贵过面包”,再次在上海土拍市场上演。

11月25日,上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块成交,信达以72.99亿元的总价,将这幅稀缺宅地收入囊中,成交楼板价为49152元/平方米,溢价82%。若扣除20%保障房面积,该地块实际楼板价超过6.1万元/平方米,成为该区域新晋单价“地王”。

该地块曾在今年10月初首次挂牌时被突然叫停,之后经过中小户型及保障房配比的调整后得以重新出让,调整后,90平方米及以下的住宅面积规模不低于项目总面积的60%。

业界人士预测,未来该地块的项目售价将不低于8万元/平方米,叠加产品售价有望突破10万元大关。

“地王”的开发难题

资料显示,新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块出让面积为131998.1平方米,建筑面积近15万方,容积率低至1.125,为上海市区内目前为数不多的优质宅地。、

该地块一经挂出就吸引了信达、泰禾、中铁建、保利、龙湖、阳光城、中海等实力企业的关注。在11月25日的竞拍过程中,加价门槛达到1000万元。最后的竞争在信达和泰禾这两家拥有深厚金融背景的企业间展开,双方报价你追我赶,一度陷入胶着状态。

地块拍出后,有业界人士预测,未来该项目的公寓保本价格,保守估计在8万元/平方米以上,叠加产品的售价有望突破10万元大关。

然而,目前新江湾城板块内的住宅均价在5万元/平方米左右,在售楼盘——中建大公馆、尚浦领世、建发璟墅、盛世御珑湾、华润橡树湾等项目的成交均价也都没有突破6万元/平方米。

“面粉贵过面包”的情况给信达地产未来做大利润空间增加了不小的难度。北京弘威嘉业地产投资集团营销总监杨子江直言,该地块未来项目的开发难度肯定是有的,但是不要太着急,对市场需要有耐心,因为板块本身还在完善之中,未来具有很大潜力。

产品定位也是对信达的一个考验。中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,中小套型住宅面积不得低于60%的苛刻条件给开发增加了难度。从今年新江湾板块成交来看,套均成交面积在184平方米。虽然小户型能在区域内形成一定的错位竞争,但是单套总价超过700万元的90平方米住宅在板块内还没有先例。一旦定位不准,可能会放大风险。

借鉴大宁金茂府模式?

优淘城总裁薛建雄对该地块的开发前景抱有较乐观的态度。他认为,信达完全可以参照大宁金茂府的开发模式和推盘策略——以中小户型打开市场,同时通过提升高端产品品质来获得区域内的竞争力。

2014年初,中国金茂竞得上海闸北大宁板块地块,折合楼板价超过4.7万元/平方米,成为当时的单价地王。2015年大宁金茂府开盘,多次成为区域内销售冠军,并且一举推高了大宁板块整体的住宅价格。

薛建雄指出,相比大宁板块,新江湾城的成熟度还不够,区域内的改善房源供应已经出现了供大于求的状况,再改善类人群的积累也不够充分,因此信达项目要达到大宁金茂府这样的市场关注度,可能比较困难。

卢文曦认为,增加产品附加值或是信达地产赢得市场的关键所在,“在户型设计上尽可能扩大中小户型的利用率,融入高科技元素,提升服务都是可行的措施。”新江湾板块最大的竞争力在于其自然环境,板块内拥有上海市区内不可多得的一块天然湿地,有上海市区的“绿宝石”之誉。这一天然优势,或许可成为新江湾城定位稀缺高端社区的基因。

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