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O2O已不够?物业上市第二轮开战管家模式

每经网 2015-11-25 19:35:17

中奥到家也抛出了社区O2O概念。不过,与其他几家有所不同的是,中奥到家最有特色部分在于管家服务模式。

每经编辑 白亚静    

每经记者 白亚静

在物业管理行业,一股新潮流正在涌动。

今日,中奥到家登录港交所。这是自彩生活、中海物业后上市的第三家物业管理公司。中奥到家也抛出了社区O2O概念。不过,与其他几家有所不同的是,中奥到家最有特色部分在于管家服务模式。在这种模式下,它作为第三方物业公司,不仅克服了没有自建住宅项目供应这一先天不足,而且还在现有项目中囊括了大量中高端社区。

无独有偶,正筹备上市的万科物业也于本周二发出道歉信,表示将撤销全国统一的400客户服务热线,上马一对一式管家服务。

虽然物业公司被资本市场天然赋予社区O2O这个概念,但是当“积极扩张”的彩生活与似乎“不积极扩张”的中海物业相遇,两者市盈率渐行渐远,中海物业从上市初的30几倍增长至目前的50几倍,《每日经济新闻》记者发现,管理面积或已不是给出物业公司估值的唯一标准。在这种微妙变化下,小面积的中奥到家在上市首日收获了21倍的市盈率。

市盈率与物管面积脱钩

今年上半年,中奥到家才开始布局住宅社区O2O,6月推产品,11月上市,目前O2O平台还没有产生收益,资本市场便给了21倍市盈率。同期,彩生活是32倍,中海物业是50倍。

东亚证券指出,尽管中奥到家2014年市盈率为22.1倍,其同业平均则为27.2倍,然而考虑到中奥到家较小的公司规模,其估值并不算便宜。

目前,中奥到家物业管理面积是3140万平方米。10月,中海物业上市时披露,物业管理面积超过6000万平方米。截至今年6月,彩生活物业管理面积为2.7亿平方米,万科物业的管理面积为1.1亿平方米。

从上述数据可见,在物业管理面积上的体量差距,并没有给这些物业公司带来同比例的市场估值。

尽管物业公司上市潮流最早是被社区O2O这股风吹起,管理面积是搭建社区O2O很重要的一个因素,然而随着多家公司开始上马类似项目,资本市场对于管理面积的偏好似已逐渐稀释。

中奥到家以九分之一于彩生活的物管面积体量、后发的O2O布局,收获21倍市盈率的估值,主要依仗三个基本面:毛利率、项目资源、独特的管家服务。

过去三年,中奥到家的毛利率一路上涨,分别达到19%、27%和33%。去年中海物业的毛利率才17.9%。

其实,支撑中奥到家高毛利的并非物业费,贡献高毛利的是占营收不到两成的协销业务。与中海物业相比,两者都采用包干制收费模式,不过中海物业的平均单价约是中奥到家的2~3倍。目前中奥到家有两条业务线,一是住宅项目物业管理业务,对象包括业主和其他物业公司;二是协销业务,在开发商开盘前进驻到项目。

很难想象,仅因为来源于协销业务的高毛利,就可以让资本市场给予这家公司21倍的市盈率,毕竟整个房地产行业都陷于去库存的大环境。

在项目资源上,中奥到家的定位,与中海物业类似,以中高端住宅为主。前者虽然是第三方物业,但与首创置业、卧龙地产、保利地产、鲁能置业维持着长期合作。位于中高端社区的业主,是支撑其O2O平台的力量之一。

加码个性化服务

另一个重要基本面是管家服务模式。这是中奥到家区别于其他物业公司的主要优势,该业务早在2007年即开始推行,截至去年底,已有约700余名管家。

国元证券指出,中奥到家致力透过O2O平台向住户提供本地化及个人化的产品及服务,并借着管家服务模式向住户交付产品或促进服务。

很少讲O2O的万科物业CEO朱保全,也赶了一次潮流,在中奥到家上市前,推出万科版的网格化管家服务,正式取代以前的全国400呼叫热线。

他称,原有的全国热线虽然解决了报修丢单的问题,但是呼叫中心缺乏现场感,难以提供不同社区里的服务,这次推出“一键直呼管家”,就是旨在研究人与人的贴身服务,将管家作为业主的第一服务人。

在物业上市的大潮流中,这种思维转变并非偶然,其实与整个宏观经济形势存在着某种形式上的谐振:供给端的个性化服务。

11月18日,习近平在APEC会议上再提“供给侧改革”,指出要解决世界经济深层次问题,单纯靠货币刺激政策是不够的,必须要推进经济结构性改革,使供给体系更适应需求结构的变化。

上周五,经济学家陶冬在易居-沃顿研讨会上讲得更为直白:“今天中国经济的问题,根本不是总量需求不足,而是生产出来的产品、可以提供的服务,并不能满足老百姓新型消费需求”。他表示,个性化消费是未来十年的主要故事之一,房地产需要找到一个和新型消费所贴近的模式。 

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