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北京又现联合体“退地”风波:地王的阿喀琉斯之踵

每经网 2015-11-23 20:01:45

近一个月来,北京土地市场,只要有合适的宅地放出,立马就会遭到疯抢。“买买买”成了土地市场的热门词汇,“面粉贵过面包”渐成常态。

每经编辑 王杰    

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每经记者 王杰

细数北京最近的房地产新闻,土地市场的热度和风头,远盖过楼市,为寒冬增添“一把火”。

近一个月来,北京土地市场,只要有合适的宅地放出,立马就会遭到疯抢。“买买买”成了土地市场的热门词汇,“面粉贵过面包”渐成常态。

但是近日,“华润与招商局置地退地”的消息,被炒的火热,还被解读出各种信号意义,引发市场热议。

高地价引发担忧?

11月2日,华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元,现场竞得“公共租赁住房”面积27000平方米的丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块(丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团地块),溢价率为50%。经测算,这块地实际楼面价高达56000元/平方米。

但好景不长,据媒体报道,由于土地的最终价格超过了预算,华润置地和招商局置地决定退出此前和华侨城联合在北京83.4亿元拿下的历史上总价第三高的地块。

《每日经济新闻》记者分别致电华润、招商、华侨城三家公司的相关人士,但均未予置评。

虽然土地市场一片火热,但诸多业内人士仍直呼对北京土地市场“看不懂”。

11月19日,北京市昌平区北七家镇两地块拍卖落槌,国瑞地产以44.96亿元总价,分别现场竞价配建3.8万/平方米、4.2万/平方米的代价竞得。业内测算称,两地块楼面价分别为3.65万/平方米和4.3万/平方米。

北京当地一位业内人士在朋友圈写到,“疯了,疯了,疯了,这么个地方,楼面价4.3万,边上别墅卖3万,都要跪着求客户。(容积率)2.2的高层,你卖8万,给谁?”

一位上市房企的高管表示,目前在北京拿高价地的企业都是勇敢的,因为中国房地产市场不可能像前几年那样暴涨了,在北京拿了“面粉比面包还贵”的地块,靠拉长销售周期,靠地块配套的商业,靠非住宅的业态是折腾不出利润的。

市场有观点说,如果老“地王”周边又出了单价更高的地块,老“地王”被视为“解套”。一位熟知市场的人士说,“解什么套?购房者对价格不认可,不会出手。”

就在11月23日,石景山交通枢纽M、N地块获得房企竞相抢夺,开拍前已经有9次网上报价,现场又经过96轮激烈竞价,最终以35.4亿元被华远地产夺得,楼面价格为28697元/平方米,只比石景山区2015年整体商办市场34175元/平方米的成交均价低了4522元/平方米。

联合体拿地存在“不确定”因素

高价地让房企抱团取暖成为常见现象,纵观北京土地市场,联合体拿地身影频现。

近年来,随着白银时代的到来,房企很难在市场上依靠单打独斗取得绝对市场竞争优势,于是,房企间通过合作相互借力成为市场发展趋势。一直作为房地产行业领军企业的万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房企,近年来也成为合作开发的热衷者。

在房企争相回归一二线的激烈市场竞争环境下,土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等,都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。在此背景下,房企由竞争转为“竞合”,从而规避投资开发风险,优化市场资源配置,实现利益最大化。

但并不是每个房企联合体都能在拿地等环节上,自始至终达成共识。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,联合体拿地之前,各房企之间都会有沟通和授权,如果超过授权的范围,恐怕不能承担联合拿地的责任。各家授权的价格虽然不一致,但其实在沟通前,都会亮出标的,如果哪家超出预期价格,就不能拿了,只能退出。所以内部沟通机制和拿地的判断都很重要。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,最近几年联合体拿地分两种情况:一种是有开发能力的房企和资本方的联合,这种模式是互补的。另外一种是几家房企一起合作拿地,这种避免土地高溢价导致成本过高,这种基本上靠制定规则来限定模式。这类模式需要短时间内做出一个互相认可的价格、并规定好未来如何分配利润、未来的开发主体是谁、谁负责销售,这会有一些不确定因素。

薛建雄分析,联合体拿地虽然能暂时缓解资金压力,但是每家的开发思路不一致,同样会造成分拆。产品思路不一致的,很难达成一致。比如哪种产品可以拉开价格,都要提前做出规划。一家企业本身就有多个思路,多家企业会有更多思路。如果操盘企业有足够实力的话,可以过一段时间将退出企业的资金补齐。

欧阳捷说,退地的发生,还是出现在企业的内部管控机制上。如果内功做的很好,对市场的判断很精准,并能衡量自身开发能力和水平,以及对政策很透彻的话,不应该出现这类问题。

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