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上海或取代香港国际购物中心地位 业内称将促上海房价上涨

邦地产 2015-11-23 12:53:17

香港“国际购物天堂”的招牌摇摇欲坠,上海或成为第一个接棒者。业内称,上海核心区域的土地和楼价不断升值是无可非议的。

每经编辑 蔡雅芸    

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(本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle)

香港,国际购物天堂。的确,那是三年前,因为彼时任何一家奢侈品从来都是门庭若市。

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但现在,这张照片能侧面反映出现在香港零售业的情形...

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有网友说,“去香港购物”已经过时了。现在想买纯正外国货,欧洲、美国、澳洲都触手可及。而且越来越多人感觉到,在香港买东西并没比在内地便宜多少,内地很多商场倒还更加“bigger”。

所以,现在香港的零售业变成了这样..

交易大跌,内地游客担心的越来越多

大概还有很多内地人没来得及去血拼,香港已经摘下了“购物天堂”的金字招牌。近年来内地游客在港的遭遇更让香港旅游业跌入谷底。

今年的十一黄金周期间,香港各区零售消费额就比去年下滑了30-40%,中心区铺位租金纷纷大跌。

租金太高,奢侈品牌开打退堂鼓

根据戴德梁行《全球主要大街》的报告,香港铜锣湾的铺租高居全球第二,加上旅游业不景气,如果不降租,就连LV、PRADA都表示不排除关门停业的可能。

来自世邦魏理仕的图表也显示,香港的租金已超越巴黎,位居世界第二。这样的租金让很多奢侈品特别是轻奢商品恐惧。

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曾经香港Coach工厂店门口总是挤满人,但在今年8月31日,Coach关闭了香港中环旗舰店。据了解,Coach的这个门店租金高达720万港元,现在香港的入境旅游人数尤其是中国内地游客大幅减少,这让他们入不敷出。

电商冲击,这是所有实体店的压力

其实无论是香港,还是内地,实体店都面临着同一个冲击——电商。

“双十一”国人就本着“一不怕吃土、二不怕辛苦”的精神,为电商的飞腾又谱写了浓墨重彩的一笔。那牛B哄哄的购买力一看就是平时禁欲太久,一年一次的电商节反而成了消费者集体发泄的狂欢日。显然,“买买买”已经成为很多人的人生格言。

而看着电商赚的盆满钵满,实体店看在眼里急在心里。现在亚洲地区实体店都面临着零售放缓、游客人数减少的问题。随着国内中产阶级的崛起,留住电商很难匹及的高档消费,留住奢侈品是实体店留住春天的一大法宝。

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而这些中产阶级最青睐的,就是轻奢,即一种小众的奢侈品,在设计感和品质上不输LV 、CHANEL这样的奢侈大牌,但在价格上更加亲民。1000~5000元左右的消费已成为国内中产阶级最青睐的消费方向。比如Michael、Kors、Coach、MCM、Phillip Lim、Marc by Marc Jacobs等等。

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但这些轻奢品牌对租金等的支撑力没有大牌强,所以硬件不差,租金越低对他们越有吸引力。站在这一角度,由于实体店销售萧条而租金普遍下滑的内地商场商铺,反而让更多国际品牌更愿意入驻,由此无疑也会加深对香港市场的压力。

“价格至上”,中产阶级大多这么想

曾经,在香港购物对比在上海买东西,优势在于相同品质下价格更便宜。其中一个重要原因是港元的汇率优势(购买价格可比国内优惠10%~20%)。但其实,如果是在奢侈品原产国购买,价格会更便宜。比如在欧洲买奢侈品,除了欧元的汇率优势,还有产地的价格优势,这些都是香港无可比匹敌的。

随着交通的便利和生活方式的升级,对价格更敏感的中产阶级,更多选择亲自出国旅游+购买,或通过代购、海淘来购买奢侈品。

其实,这对香港是冲击,对国内奢侈品也有一定冲击。缩小与国外的价格差距或是唯一出路。还记得国内Gucci全场五折时万人空巷的盛况吗?一旦奢侈品牌降低国内售价,更有基础优势的上海就将成为血拼族的新战场。

上海已成为亚太第一奢侈品牌聚集地

说到奢侈品牌和世界大牌,内地很多城市的发展对它们吸引力都逐渐提升,特别是上海。

2014年末,世邦魏理仕就对52个国际高端品牌在亚太地区主要城市的渗透率进行了统计,数据显示,上海的国际高端品牌丰富度已超越香港,排名亚太地区第一,北京和成都分列第七和第九位。

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从世邦魏理仕的研究报告中看到,轻奢品牌在国内的扩张速度一直没有放缓,而那些定位更准确、更受欢迎的品牌门店更是增长了47%。

以后在香港买不到的小众品牌,也许在上海都能找得到,而上海也将成为“购物天堂”黄金衣钵的最佳继承者。

接棒“国际购物天堂”,上海房价会涨吗?

不过,当上海的南京西路商圈、陆家嘴商圈、淮海路商圈成为下一个香港的中环。上海的房价也会比肩香港吗?

“如果政策方向没有改变,上海的住宅市场今年已进入了上升通道。未来五年,上海住宅的价格还将大幅上升,核心区域高端住宅的房价增速将继续跑赢国内生产总值。”

第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣就表示,尽管很多人认为上海住宅价格已经过高,亦有泡沫出现,但我却认为,上海住宅市场上升的空间还很大。

中指院数据也显示,上海主城区二手住宅销售价格指数10月同比上涨15.06%。

价格的支撑首先来源于成交。今年内中国五次降息、四次降准,限贷政策取消,首套房的贷款利率降低,都提升了购房者对楼市未来走向的预期,释放着购房需求。

股市动荡和人民币贬值预期,也使住宅再度成为最佳保值工具。居民对生活品质要求的提升,则将带来改善性住房置换潮。这些因素都刺激今年上海楼市的活跃,成交量创下历史新高。

朱兆荣认为,亚洲往日生机勃勃的香港、新加坡、东京都面临经济增长减缓,且因房价过高步入瓶颈。但上海仍然充满活力与潜力,而且在全球金融市场影响力方面,上海已经可以与香港、伦敦、纽约比肩。作为一个金融城市,核心区域的土地和楼价不断升值是无可非议的,这也是一个城市经济健康发展的标志。

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