前10月销售52亿元 佳兆业加快寻求债权人支持

每经记者区家彦 在锁房危机发生近一年后，佳兆业“起死回生”的迹象愈发明显。 佳兆业发布的最新公告显示，尽管公司在今年上半年经营状态接近“休克”，但由于越来越多项目于下半年起陆续解封，佳兆业在前10个月合共录得52.33亿元的销售额，随着公司在一线城市的项目也陆续开始解封，未来销售额有望进一步提升。 与此同时，佳兆业也在积极寻求获得债权人的支持，甚至开出比融创主导时期更优越的债务重组条件，郭英成寻求“翻盘”的意愿明显。 前10月销售额52亿元 自去年12月末，佳兆业位于深圳的项目陆续陷入“锁房”风波，并引发债务违约后，公司的经营活动一度陷入休克状态，导致公司今年的合约销售出现大幅下滑。 公告显示，佳兆业今年前10月的销售额为52.33亿元（人民币，下同），《每日经济新闻》记者了解到，公司在去年前10个月合约销售额为242亿元，这意味着佳兆业今年前10月的销售额仅为去年同期的22%。 对于一度濒临破产边缘的佳兆业而言，能获得52亿元的销售回笼并不容易。自去年发生“锁房”事件后，由于境内债权人纷纷提出资产保全申请，导致佳兆业的经营状态一度全面停滞。直至创始人郭英成复职董事局主席职位后，佳兆业在苏州、杭州、武汉、惠州等多个二三线城市的项目陆续恢复销售，才为公司的起死回生输送了重要的血液。 数据显示，与往年销售额主要来源于深圳不同，佳兆业今年前10个月的销售额主要来源于二三线城市，其销售均价也从2014年的10233元/平方米拉低至如今的6058元/平方米。 更重要的是，进入四季度以来，佳兆业在一线城市的项目也迎来生机。在上海，佳兆业城市广场也于9月底与中国银行达成债务重组协议并重启销售，至今销售超过6000万元，另一个项目佳兆业八号目前也已正常销售。位于广州市黄埔区的佳兆业城市广场在10月全面解封并恢复销售，开盘单日热销2亿余元。佳兆业深圳前海广场项目195套房源也于10月底解除司法查封并完成签约，接下来剩余房源预计也将分批解封。 可以预见的是，如果一线城市项目接下来能陆续解封，将为佳兆业贡献可观的销售收入。 年报难题成债务重组最大障碍 对于郭英成而言，要推动佳兆业全面复活，还需要获得更多债权人的支持，实现所有项目销售恢复正常。 公告显示，截至11月10日，佳兆业境内债权人向法院提出的资产保全申请共60份，公司已接获的民事裁定书共28份，涉及金额约150.43亿元；已接获的应诉通知书共55份，涉及金额约215.21亿元。 目前佳兆业正与境内债权人就债务重组进行磋商。公告显示，佳兆业方面已提出境内债务重组的主要条款：保本、展期3年、还款需符合销售进度。但这一切的前提条件均为债权人撤回所有诉讼、仲裁以及强制执行程序，并将资产“解冻”。 国金证券香港董事总经理黄立冲告诉记者，由于境内债权人往往拥有充足的资产抵押，在“锁房”事件发生后，由于房地产市场向好，佳兆业位于一二线城市的资产价格均有不同程度的上涨，这些项目只要能重启销售回笼资金，偿还债务不存在太大的困难，佳兆业越来越多项目恢复正常销售，显示出境内债务重组的难度相对较低。 与之相对，由于境外债务并没有充足的抵押物，海外债权人更容易成为削债的对象，导致谈判难度更大。今年3月，在融创中国提出要约收购佳兆业后，公司曾抛出一份境外债务重组方案，主要条款包括展期延长5年、大幅削减利息等，这份方案引来大多数海外债权人的不满，并导致首轮境外债务重组失利。 根据佳兆业最新提出的境外债务重组方案，佳兆业拟用新高息票据替代原有票据，按原有票据约定的票息结算形成新票据本金，新票据的票息将从原来的6.875%~12.875%下降至6%~9.9%之间。此外，在佳兆业股票复牌、股价回升后，境外债权人还将获得一定额度的资金补偿。 在雪球网上，有佳兆业境外债券的持有人向记者表示，新的境外债务重组方案较融创时期有明显改善，这体现在削息力度减弱、展期年限减少、以及在股价回升后债权人可以获得额外收益，这显示出郭英成更希望通过提高条件获取境外债权人的支持。 不过，最终债务重组能否如愿通过，仍是未知数，其中一个难题在于佳兆业的2014年报与2015年中期业绩报告仍未能对外公布。黄立冲认为，如果审计报表迟迟不落实，一方面由于债权人搞不清楚公司的实际财务状况，要他们答应作出减息或债务延期面临障碍；另一方面，佳兆业的股票也会因此处于长期停牌状态，这也会对境外债权人获得额外收益造成不利影响，最终拖延了债务重组的进程。