李宇嘉：地王频现折射楼市开发和资产配置双重“安全岛”效应

每经编辑 李宇嘉    

2015年即将收官，全国楼市销售面积增幅有望突破10%，并探至2013年的历史交易峰值，但近几个月增长的动力明显减弱：百城和70个大中城市指数均显示，房价上涨城市数量减少、下跌城市数却开始增加；作为“领头羊”的一线城市不仅房价涨幅连续3个月回落，成交量也开始放缓；深圳10月份二手住房成交量仅为7月份的40%，业主报价也明显下降。

与上述数据同时出现的是，土地市场却在近期迎来了触底反弹、量价齐升、地王频现的“盛宴”。

首先，主要城市土地市场触底反弹。今年第三季度，300个城市土地成交面积同比下跌14.7%，跌幅较一、二季度明显收窄；三季度楼面地价同比增长30.4%，增速比一、二季度明显扩大；土地溢价率达到18.6%，明显高于一、二季度，为近两年来单季度最高，较去年同期提高10个百分点。10月份，300个城市土地出让金和溢价率同比分别上涨了9%和12%。

其次，一、二线重点城市地王频现。10月20日，北京丰台花乡樊家村地块的出让或许是此轮土地市场“盛宴”的序曲。据不完全统计，10月20日~30日，北京、南京、杭州、温州和佛山等5个城市土地市场爆发，共拍出6个全市（或行政区）总价、单价地王。其中，不仅包括一、二线典型城市的北京和南京，也包括库存压力仍存的杭州和温州。

主要城市土地市场触底反弹，直接原因就是楼市销售连续回升。前三季度全国商品房销售面积增长7.5%，销售金额增长了15.3%，可谓量价齐升。重点城市销售端回升更明显，1~10月份，一、二线城市成交面积同比分别增长20%和51%。按照土地市场滞后于房屋销售市场8~12个月规律，土地市场在今年三季度末回升和爆发是必然的。

同时，今年1~9月，中指院监测的32家销售百亿房企，平均销售面积和金额分别增长了25.9%和23.9%。另外，9月份金融数据显示，开发商各项资金来源中，按揭贷款增速最高，这为开发商拿地提供了“弹药”。再加上1~9月典型开发商拿地支出仅占销售额的20%~30%，严重低于过去5年同期水平。而重点城市楼市库存消化周期又从上半年的14个月回到12个月以内，这些城市也到了从“去库存”转向“补库存”的阶段。

开发商“抢食”重点城市土地，造成地王频现，货币宽松和资金成本低是重要原因。

今年以来，债券全面“开闸”并向房企倾斜。截至10月，全国公司债发行4267亿元，是去年同期的4倍，其中房企发债占了60%，发行利率在5%左右。

在“稳增长”的大背景下，货币政策宽松通道已经打开，资金面宽裕、资金成本已降到历史低位，这是购房者入市买房和开发商增加投资的好时机。开发商积极拿地，并用充足低廉的资金购买升值前景较好的不动产，这是货币宽松时期房企的一惯选择。

从今年1~10月份楼市运行情况来看，一线城市新房成交量同比增长47.1%，二手住房成交量同比增长65%，而中指数据监测的19个重点二线城市1~10月份新房成交同比增长20%，重点一、二线城市成交量涨幅远高于全国平均水平，也高于一、二线城市整体平均水平。价格方面，10月份，一线城市新房和二手住房价格同比分别上涨12.2%和15.7%，南京、杭州、温州等重点二线城市也位列房价涨幅的TOP10。

因此，在楼市整体供应过剩、大周期下行、开发商“加杠杆”意愿不足的背景下，一线和二线重点城市已经成为楼市开发和投资的“安全岛”，也是资金避险和财富人群资产配置的“安全岛”。

可见，越是大的城市，其人口和资源集聚能力越强，楼市未来前景越被看好，也是开发商“抢地”的目标区域。杭州和温州尽管楼市库存压力较大，但民间资金富庶是支撑其楼市的保障。

事实上，环渤海、长三角和珠三角等三大经济发达区域是我国人口和资源集聚能力最强的区域，也是产业升级显著的区域。国外经验证明，在经济下行时期，人口将趋于向就业机会多的大城市集中，这些区域楼市的有效需求仍有望维持增长。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）