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北京拍出历史第三单价地王 每平米楼面价高出周边房价近2万元

每经网 2015-11-12 21:14:15

每经编辑 王杰    

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每经记者 王杰

“最近地王太多,我觉得在北京买不起房了。”IT工作者小潘告诉《每日经济新闻》记者。

就在11月12日,北京土地市场再次持续之前的火热。经过84轮激烈竞拍,保利首开联合体以33亿、配建3.6万平米自住房的代价拿下朝阳常营地块,楼面价6.6万/㎡,该地块是继樊家村和农展馆地块之后的北京历史第三单价地王。

潜在豪宅供应近5000套

据悉,包括北京城建、首创、远洋、首开保利、旭辉永同金地、国瑞地产、中铁建等7家在内的房企以及联合体参加了此次竞拍。

首创首先举牌22.77亿拉开了紧张激烈的序幕,经过短暂的22轮交锋,首创再次举牌33亿,价格触顶,开始竞配限价房面积环节。最后经过84轮的竞争,保利首开报出3.6万平米的自住房面积,取得了最后的胜利,拿下了常营地块。

据亚豪机构测算,剩余纯商品住宅的实际楼面价为66000元/平方米,这是今年第10块实际楼面价5万+的地块,也是第23个竞争未来北京10万+顶豪市场的生力军。

常营在哪里?是否也像丰台一样“疯了”?

与今年5万+地块扎堆出现不同,朝阳区常营乡地块相对孤立,该区域上一次出让土地还是在2011年,即管庄北二里住宅及公建用地,由曾经开发了太阳公元的信远置业竞得,开发了长楹公元,还剩余少量房源,目前住宅成交均价在42000元/平方米左右。

另外,亚豪机构市场总监郭毅说,该地块以西2公里处,东五环内还有首开熙悦尚郡项目正在销售,目前报价在48500元/平方米。

换句话说,该地块的楼面价比周边在售楼盘的价格,每平米高出近两万元。这人不少人吸了口冷气。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》采访时表示,三四线城市供应过剩,房企回归一线城市成共识。一线城市的需求很大,可以保证去化量,但不一定保证有利润。

“房子不愁卖,但不一定卖得出价格与利润。”

郭毅表示,近两年地王频出,导致北京顶豪云集,近5000套的潜在供应,与每年最高200套的去化速度形成了强烈的反差,在供过于求的严峻形势下,北京的顶豪市场已经形成了堰塞湖,市场风险在不断累积。

北京房价地价差在下降

房价地价差是衡量开发企业利润的一个重要指标。房价地价差数值越大,企业利润越大。反之亦然。

新城控股提供的数据显示,北京市2010年的房价地价差为10648元/平方米,而北京市2015年的房价地价差为6533元/平方米。

欧阳捷说,从土地建设成房屋,中间还包括几大成本。其中包括建安成本、企业的三项费用(管理、营销、财务费用),还有各项税收(企业所得税、营业税、契税、城市建设维护税、土地增值税等)。

欧阳捷说,企业拿地最快开盘只需6个月,有时当年拿地,或来年售房。用当年房价地价差衡量企业利润有些小误差,但不大。

即便北京被房企视为“香饽饽”。但并不意味着在京拿地稳赚不赔。

2009年,大龙地产以50.5亿元夺下顺义区沙峪镇天竺开发区22号地,荣膺当年“双料地王”的称号。因无力支付费用被国土局收回,并缴纳2亿元保证金。中国兵器装备集团曾在2010年3月获取蓟门桥“地王”,但一年之后便转让给保利地产。

地王的频现,让北京的住宅市场被迫“高端化”。值得注意的是,虽然新建商品房高端化,但二手房成交价格远低于新房。中原地产的统计数据显示,2015年截止日前,北京二手房成交达到了162583套,预计全年在19万套左右,新建商品房住宅则只有5万套左右,但需要主要的是,从10月开始,二手房成交也出现了平稳冲高乏力的现象。

郭毅认为,特别是高价拿地的房企大多是财大气粗的国企、央企和上市公司,这类房企在严格的销售额、回款额等指标要求下,必须要确保一定的销售速度。顶豪市场有限的需求、极速扩张的供给、房企严格的销售速度的要求,这三个矛盾点难以调和之下,必然会造成惨烈厮杀。

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