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习近平今年首提房地产 释放行业转型新信号

邦地产 2015-11-12 10:25:25

“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”主席再次给房地产定调,很多信号浮出水面...

每经编辑 包雨朦    

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(本文原载于“邦地产”微信公众号)

昨天,习大大在中央财经领导小组第11次会议上又给楼市定了调:“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。”

不过,多数人只关注到了前半句,但邦爷想说,后半句也是信号满满!

当你回答“怎样让房地产变得可持续?”这个问题时,很多信息就会浮出水面...

房地产模式会变!

习大大说要促进房地产业持续发展,那么怎样促进?这里面就大有学问。

首先,告别原有的开发销售模式,就是房地产业可持续发展题中应有之义。

任志强曾公开表示:“中国房地产一定要转变开发运营模式,才可能有时代的转变。”(并不只因为过去挣钱多,现在挣钱少了~)

泰禾集团董事长黄其森业说:“房地产是资金密集型行业,在国外房地产属于金融业,不懂金融的人做不好房地产”。

所以,综合很多开发商的观点可见,未来房地产业会是以”资产管理“为主流。更多企业会去学习新加坡的“凯德模式”。企业在商业地产项目的不同阶段引入不同基金,进行轻资产运营,力求在各个环节获得收益,拓宽盈利来源。

实际上,在美国就很少看到单独上市的房地产企业,大部分上市的都是基金、REITS,把资金搞活,以地产为依托发展金融产品是重要的趋势之一。

机会点在哪些地方?

在我国传统的房地产开发模式中,资产升值收益是开发商利润的主要来源。因此,过去开发商常常会发生“土地竞赛”,谁储备的资产多,未来谁就有可能在升值中获得更大的利润。由此,囤地和捂地的现象也屡见不鲜。

但这种模式只适用于房屋升值速度较快的时期,因为它存在一个巨大风险:一旦资产升值速度低于资本成本,大量持有资产就会造成负价值。

而以新加坡凯德置地、铁狮门、波士顿等为代表的发达国家的发展模式,核心理念是“私募+商业运营”或者是“REITs+商业运营”,这是将房地产金融和商业地产发展紧密结合,并借助REITs、私募基金等金融平台来促成租售并举。由此,大量的资产储备,可以释放出来并配置到经营环节。

这种模式下,效率越高的企业,优势就越明显,价值创造的空间就越大。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为,经过近十年的高速发展,一些龙头房企的规模已经很大,想持续发展光靠房地产市场是很难的,因而“跨界”发展不可避免。房地产作为类金融行业,向金融行业渗透,是相对安全并合理的做法。

邦爷也发现,近年来,很多香港开发商就不爱介入房地产的实体开发,而是倾向于采用”财务投资“的形式获取投资收益,像九龙仓入股绿城与龙湖,新世界与华人置业入股恒大地产等等。所以,对于一些独立开发能力不强、但拥有强大融资渠道且擅长资本运作的房地产企业而言,未来向财务投资者转型,同样可获得理想的收益。

对比海外的情况,中国内地暂时还没有像黑石、麦格理那样的大规模地产基金,相对较大的私募基金也只有上千万的规模,因此专业的地产基金将有广阔前景。

另外,城市更新也是机会。以上海为例,根据上海市第六次规划土地会议“规划建设用地规模负增长”、“以土地利用方式转变倒逼城市发展转型”的要求,上海已进入存量开发为主的内涵增长、创新发展阶段,城市更新将成为资源紧张前提下,上海可持续发展的主要方式。

近年来,上海市就根据规划建设用地规模负增长的实际情况,出台了一系列激励政策,采取存量土地优化利用等方式,鼓励多方参与城市更新工作。

最后,邦爷还要补充一点。不知道大家是否注意到,昨天习大大还在讲话中提到要“加快提高户籍人口的城镇化率”。这句话只字未沾房地产,但却为房地产行业的可持续发展提振了信心。(可点击查看邦爷关于人口和房价的文章《上海调控房价真实用意:让每个城市新移民拥有自己的房子》

不过,虽说行业发展方向美好,但实际操作难度大。比如地产基金持有物业模式,就面临企业税收过重,收益难以满足投资人预期等问题。同样,城市更新机会很大,但动不动就会有违章建筑的帽子被扣上。

所以,要让房地产变得可持续,还得地方政府给政策,法规上给空间才行。

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