广州一天推出10宗地 一线城市高价抢地或侵蚀房企利润

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每经记者 区家彦

进入四季度以来，土地市场急剧升温，地方政府也抓住机会加快卖地步伐。

《每日经济新闻》记者了解到，广州市国土房管局今日一口气推出十宗地块，合计起拍价高达147.8亿元，包括此前大热的广州国际金融城和广钢新城地块。得益于土地市场升温明显，这些热门地块的起拍价较前期明显提高。

业内人士告诉记者，在目前流动性宽松、且主流房企扎堆一线城市抢地的大背景下，地块热卖几无悬念。但目前地价上涨速度高于房价，一旦房价上涨幅度不及预期，对房企的盈利能力以及销售周转将造成严重冲击。 

广州岁末卖地冲刺

《每日经济新闻》记者注意到，本次广州国土房管局出让的地块包括金融城起步区、燕塘工业园、广钢新城、荔湾百花香料厂地块。这其中，金融城起步区5宗地块的起拍价合计71亿元，燕塘工业园合计9.42亿元，广钢新城地块合计47.25亿元，百花香料厂合计20.11亿元。

作为广州市政府近年主打的新兴金融商务区，金融城起步区5宗地块将合并出让，且对竞买人设定了严格的准入门槛：竞买人必须为银行或有银行参与的联合体，地块建成的物业要求出租或出售给由广州市金融工作局认定的金融机构或金融企业。记者注意到，地块的起拍价约为18000元/平方米，较去年同期推出的同区域地块约14000元/平方米的起拍价上涨约28%。

同样受关注的还有大量房企扎堆进驻的广钢新城。记者了解到，此次广钢新城推出两宗住宅用地，起拍价约为47.25亿元，宗地面积达7.4万平方米，折合楼面价约15000元/平方米，略高于同区域地块在去年同期约14000元/平方米的起拍价。据悉，广钢新城两宗宅地都采用“限地价、竞配建”的方式，达最高限制地价，转入竞配建拆迁安置房。

记者了解到，截至10月28日，广州今年的卖地总收入已超过624亿元，和去年844亿元的全年收入相比，仅有224亿元左右的差距。据统计，仅仅在11月，广州还将出让起拍价达234亿元的地块，卖地收入高于去年几无悬念。 

高价抢地或侵蚀房企利润

临近岁末，一线城市土地市场火爆，地方政府开闸卖地意愿相当明显。以北京为例，继丰台地块刷新单价地王纪录后，仅仅在10月20日~11月23日，北京还将出让31宗土地，总起拍价高达624.17亿元。如无意外，今年北京的土地出让金将突破2000亿元大关。

中信证券房地产分析师陈聪告诉《每日经济新闻》记者，土地市场急剧升温背后，一方面是由于上市房企大量发行公司债，资产负债率得到极大改善，手里的资金也更加充裕；另一方面，随着很多城市出现供给过剩和人口净流出，房企愿意大规模投资的城市数目越来越少，而拿地资金却未见减少，大量房企扎堆到一线城市拿地，导致地价竞争越发激烈。

根据中原地产统计数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，这其中，在一线城市拿地的占比更是首次突破了40%，创下历史新高，这显示出一线城市成为房企拿地的“避风港”。

但硬币的另一方面，是高价抢地让房企面临盈利受损和销售不顺的风险。陈聪认为，很多中等规模房企宁可牺牲些盈利，也追求快速壮大规模，因此高价拿地后只能走高端住宅路线，但大量房企关注小众产品，会带来盈利能力与销售周转的隐忧。

以广州此次出让的广钢新城为例，记者注意到，2013年首批出让的广钢新城住宅用地最终成交价达到18000~21000元/平方米，但从中海地产在广钢新城开售的首个项目来看，售价仅在28000~32000元/平方米，这意味着除非接下来广州房价能出现明显上涨，否则项目的利润空间相当有限。

“很多一线城市的土地储备普遍潜在毛利不高，有些甚至根据当前房价无法计算潜在毛利”，在陈聪看来，即便是2013年卖出的不少高价地块，至今要么还没销售，要么利润微薄，这是房企在高价抢地背后不得不考虑的风险因素。