房企海外融资汇率风险加剧 人民币借款未来或将替代外币贷款

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每经记者 白亚静

拥有海外融资渠道，原本是各大房企融资能力的体现。

然而，今年以来人民币汇率波动性加大，给一些拥有大量海外债务的房企带来了汇兑损失。如果没有为外币进行套期保值等手段降低风险，损失还将扩大。

《每日经济新闻》记者发现，有些房企仍不采取对冲，成本考量或是主因，另外将债务拉成长期、用人民币债务代替海外债务等，都是降低汇兑风险的方法之一。 

3个月损失4亿元 

在房企圈，海外融资一直是低廉资金的代名词。近年，由于国内融资成本高企、信贷难度加大，国际资本市场利率又处于低位，内地房企纷纷转向海外寻找低成本资金。

比如，2013年3月，万科首次完成境外美元债券时，8亿美元的5年期债券，年票息率仅2.625%。不仅低于同期开发贷利率，更远低于信托、地产私募等动辄两位数的融资成本。

不过，在最近几个月时间里，由于人民币贬值，使得房企的美元债融资成本不断上升。

10月27日，招商地产公布三季报，营业收入与净利润降幅产生较大差异。受房地产项目结转进度影响，招商地产第三季度营业收入同比减少23.02%。值得对比的是，净利润同比大幅减少83.85%。

招商地产解释称，除了结转进度导致报告期毛利降低2024万元外，净利润下降的主要原因是：8月份外币汇率波动，致使外币借款产生的汇兑损失增加。数据显示，三季度，招商地产汇兑损失4.28亿元，然而去年同期计入财务费用的汇兑损失仅5015万元。

遭受汇兑损失的房企，并非招商地产一家。其实，从2012年开始，房地产行业已大规模向海外寻求融资，该行业的美元债券融资金额仅次于银行业，发债企业以民营居多。

安邦咨询指出，大部分发行美元债的内地房企并没有为外币进行对冲或者套期保值，也几乎没有利用衍生工具化解金融风险。

不过，不同类型的企业需要分别而论。长期的海外债券可减少即期汇兑损益影响，比如外币债务占比较高的中海地产、碧桂园。一些企业此前已部分采用对冲工具，抵御风险能力较强，如万科、金地等。目前，更多的是像时代地产、融创中国等，通过发行境内债调整外币债务占比。 

海外融资成本难管控

在海外低利率时代，不是哪家房企都可以成功在海外发债的，其发债门槛远高于境内融资，且对融资成本的管控并不容易。

以龙光地产为例，该公司2013年12月在港交所上市，6个月后发行第一笔2019年到期的3亿美元优先债券，年利率高达11.25%，甚至高于其上市前8.4%的平均财务成本。

龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌曾表示，美元债券利息相对较高是因为首次发行，海外投资者对龙光地产了解有限，为了打通海外融资渠道，只能接受这一成本。从龙光地产此后发行的海外债券来看，利率较前有所下降。

对于一线房企而言，成本管控同样是个难题。2015年6月23日，招商地产子公司招商置地发行5年期可转换债券2.9亿美元，年利率0.5%，每半年期末支付利息。

招商地产董事会秘书刘宁称，并没有为该债券产品进行对冲设计，关于是否对冲，实操中不能一概而论，关键是要考量成本，做了对冲，成本也会相应提高。

目前，招商地产的处理方式是，“公司已结合对外币资金的需求情况，陆续以人民币借款置换部分外币借款，以降低外币汇率变动的风险”。

中投证券指出，人民币单边升值趋势扭转后，较高票息的美元债券逐步成为房企的负担，考虑人民币贬值影响后部分美元债券融资成本直逼信托，房企的海外融资优势在下降。

如果算上海外融资需要负担的承销等费用，以及人民币汇率可能继续贬值等因素，未来海外融资的成本可能进一步增加。