北京土地市场降温 高处不胜寒？

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每经记者 王杰

10月27日，北京土地市场又有土地拍卖。

北京万科企业有限公司以8.1亿元摘得海淀区“海淀北部地区整体开发”HD-0303-0062地块，北京保险产业园投资控股有限责任公司以6.5亿元竞得北京市石景山区实兴大街1605-648地块B23研发设计用地地块。

从上述两宗土地来看，并没有延续上周北京土地市场的火热。最近传言中的“某标杆房企在京退地”风波，更让很多开发企业对北京土地市场有了观望的态势。

两宗地块出现低溢价

万科北京竞得的地块具体名称为北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”HD-0303-0062地块B2商务用地国有建设用地，其用地性质为B2商务用地用地，土地面积为2.07万平方米，建筑控制规模6.20万平方米。该宗地挂牌出让起始价为7.5亿元，竞价阶梯为400万元整，竞买保证金为2.3亿元。

而北京保险产业园投资控股有限责任公司以底价摘得一研发设计用地，该宗地位于石景山区实兴大街。具体四至范围是：东至实兴西街西红线，南至石景山园北I区三号路北红线，西至市政用地和代征绿地东边界，北至石景山园北I区二号路南红线。土地面积为2.74万平方米，其中，建筑控制规模为6.3万平方米。挂牌出让起始价为6.5亿元，竞价阶梯为350万元整，竞买保证金为2亿元。

中国城市经济学会副会长牛凤瑞表示，土地出现高溢价，要看其区位和公共设施配套。

对于两宗地块溢价较低的个中原因，业内人士普遍认为是土地属性和其先决设置条件。

中原地产首席分析师张大伟表示，两宗地块因为性质原因，成交溢价率都不高，其中海淀区地块明确要求其中50%面积需要开发商持有经营20年以上，20年后如果要上市需要海淀区批准。“石景山地块的属性为研发用地，更是要求获得人，全部持有20年以上不得出让，20年后如果需要出让，也需要石景山区同意。”

“地王”的风险

10月21日，丰台区两宗综合性商业金融服务业用地出让，土地溢价均超过140%。但随后消息传来，夺得上述两宗土地的联合体中的一家企业，对这宗土地的处置产生了不同意见，或将退出该宗地块的开发。此消息并未得到该企业证实。

但有业内人士给《每日经济新闻》记者讲了个故事，足以证明在京拿高价地不易。某南方标杆房企早在2013年取得东坝一宗宅地，成为同区域单价地王，目前该项目预期售价高达16万元/平方米，远超同区域的其他计划上市项目。

中原地产提供的数据显示，北京已经出现了39宗地块楼面价超过3万元/平方米，其中楼面价超过6万元/平方米的有5宗，楼面价超过5万元/平方米的有6宗，楼面价超过4万元/平方米的有11宗，楼面价超过3万元/平方米的有16宗。也就是说未来，房价预期在15万元/平方米左右的将有11个项目（楼面单价超过5万元的），售价挑战10万元/平方米以上的合计将有21宗，叠加部分老项目，未来北京10万+项目将有50个，超过3000套。

供需关系是市场的风向标，那北京买的起10万+项目的富豪又有多少呢？

莱坊机构发布的2015年《财富报告》指出，2014年北京超高净值人士数量为1408位。所谓超高净值人士，是指扣除了自住物业后，资产净值在3000万美元或以上的人士。

虽然北京豪宅市场面向全球，但豪宅去化压力仍不容忽视。

有业内人士分析指出，这些高价地一方面面临巨大资金成本压力，另一方面也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中等收入客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。在这一背景之下，一些有豪宅成功开发经验的，并且有品牌客户粘性的企业无疑将占据优势，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得丰台樊家村地王的葛洲坝等，则将面临更大风险。