葛洲坝近50亿北京丰台抢地 楼面价高达7.5万/平米

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每经记者 王杰

当热门土地放入市场，就犹如向即将烧开的油锅里倒进一盆水，瞬间炸开了锅。

10月20日下午，经过104轮激烈竞拍，葛洲坝以49.5亿元的高价、配建41000㎡公租房的代价拿下北京丰台樊家村危房地块，溢价率高达50%，除此之外，葛洲坝还要再建6.18万㎡的“回迁房”。

楼面价高达7.5万元

据了解，该地块33亿元起价，总建筑面积为203821平方米，但需要配套建设回购价为8000元/平方米的公租房及回购价格为3800元/平方米的农民回购房。地块包含大量的配套设施，其中含托幼、中学、医疗、机构养老等设施用地。要求全部为非盈利性质，建成后无偿移交丰台区相关部门使用管理。地块需要同步实施S1道路用地，规模为27663平方米。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，他说，该地块商品房住宅部分，楼面价高达7.5万元，从楼面价计算看，甚至超过了农展馆，可以说是北京住宅类的楼面价历史最高。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，该宗地块的绝佳地理位置也是引发争夺的重要原因。该地块临近西南三环，北邻龙湖西宸原著、西邻钓云台、东临夏家胡同以及华润亚林西“地王”项目、南邻中海九号公馆，新兴豪宅区的雏形已现。从各项配套来看，地块周边有多座大型购物商城凯德大峡谷MALL、永旺梦乐城，以及正在建设中的丰台万达广场、龙湖商业项目等，商业配套完善。

这仅仅是京城集中推地的开始。从2015年10月20日，至2015年11月23日，一个月左右时间内，北京将出让29宗经营性土地。

一位要求匿名的开发商人士告诉《每日经济新闻》记者，对于未来集中推出的土地，会有选择性的拍得，不会去争抢高价地王。

上述开发商人士表示，京城的客户群体分为刚需、首改、再改、顶豪四类群体。而市场需求量最大的当属首改、再改人群，换句话说，500万元到600万元的房屋最受市场青睐。

10万+项目明年将近50个

根据亚豪机构统计数据显示，2015年前三季度，北京五环以内仅成交商品住宅（不含保障房与自住房）4923套，占全部成交的比重不足十分之一，而大量成交均在五环以外，尤其是五六环之间成交占比高达57%。任启鑫认为，自去年以来放松调整政策的倾斜，使得刚需及改善型需求大量释放，而五六环之间也正是这部分客群所对应的主力置业区。

上述开发商人士表示，由于地价的高企，更多项目入市只能被高端化，而对于首改、再改人群来说，更多去瞄准了二手房市场，但二手房市场的商品也有限，并不容易淘到合适的房屋。换句话说，购房人群也是被高端。

中原地产统计数据显示，2015年截至日前，北京成交的顶豪数量已经达到了182套，这一成交量超过了历史总和。

同时，北京商品房住宅进入顶豪化，预计未来售价预期在10万元/平方米的项目在2016年将接近50个，目前已经入市的项目接近25个，这些项目叠加2014年以来的多宗地王土地，整体入市的顶豪套数有望达到3000套以上。

“有价值1000万元住房的客户，基本上很少去换成2000万元的房子。并且1000万元的房子并不容易出手。”上述开发商人士表示，豪宅越来越多，但是有能力购买豪宅的客户提前被市场消化了不少，也就是剩下的豪宅会越来越难卖。即便是在一线城市，地王项目仍然存在风险。