物流地产净租金收益率达7% 业内称西部市场潜力大

每经编辑 杜冉乐    

（本文原载于“邦地产”官方微信公众号real-estate-circle）

央行“信贷资产质押再贷款试点扩围”消息一出，一时间“中国版QE（量宽宽松政策）要来了”、“比4万亿救市更生猛”等等呼声不断。

“中国改革开放30多年，经历了几轮大变局，每次都意味着一次财富再分配，当前就是新一轮大变局的起点。”著名财经作家吴晓波就认为，中国经济进入了新的动力区，其中，优质不动产投资则是一个重要选项。

但现实矛盾是，一方面我国的住宅、商业地产均面临结构性供应过剩的问题，一方面从上至下的政策松绑频繁展开。

这种格局下，到底哪种不动产，才真正值得投资？

物流地产投资“西进”

网购为什么会这么发达？

这肯定要感谢马云、刘强东们，还有那些每天骑车穿梭在大街小巷的顺丰、韵达业务员呀。

但其实，这背后，如果没有高度现代化的物流仓储设施，你怎么可能很快收到网上订单？

不过，也正因为电商经济如此火爆，物流产业和相应的物流地产，才得到了一片新蓝海，随之，物流地产投资版图，也发生了一些新的裂变。

近日，世邦魏理仕发布的全国首份《中国物业投资指南之物流地产》报告就透露，对租金波动性、市场流动性、空置率4个风险指标，以及历史租金表现、租金长期预测、货物运输量、投资回报率等11个收益指标的考量测评后，全国17个物流物业投资潜力地中，只有北京、上海、广州、深圳、成都，表现出更好的“物流地产投资目的地”角色。

当前，京、广、深的物流地产均供应紧俏、需求外溢；上海则供需两旺、交投活跃；成都则基于区域枢纽中心地位，物流市场发展备受支撑。

前不久，来自上海的宇培集团就成功收购了成都青白江一个总投资5.2亿元的高标准电商物流和生鲜冷链物流仓储项目，占地面积约20万平米（约300亩），建成面积11万余平方米。

“成都是一个消费力很旺盛的城市，餐饮、娱乐甚至比一线城市还强。”世邦魏理仕华西区工业及物流服务部副董事尤鹏伟说，成都在产业聚集、基础设施、国际物流大通道、跨区域物流网络布局四个方面的条件促成了当地物流地产需求的高速增长。

净租金回报率稳赚7%

当下，物流地产已备受关注，不仅因其发展潜力大，还在于投资回报率高。

仅成都而言，监控数据显示，鉴于近期仓储租赁需求旺盛，新增供应相对较少，今年三季度，成都优质仓储物流有效租金按同样本计环比增长0.6%，报每月每平方米27.8元。。

尤鹏伟就指出，当前商业地产年租金回报率可能在3%-4%，但物流地产净租金回报率能达到7%，也由此当前很多物流巨头在全国跑马圈地。

统计就显示，仅在成都市场，全球7大物流开发巨头（普洛斯、嘉民、安博、维龙、宝湾、易商、宇培），就早已抢先“占坑”，其中普洛斯位居第一占市场份额23%，位居第二的宝湾占13%。从企业个数来看，成都仅次于上海，逼平天津，远超广深两地。

据介绍，普洛斯借助国际私募基金等雄厚资本的力量，将继续在全国快速扩张。宇培则已谋求在明年上市，试图以更低的资金成本扩张布局。

物流巨头的拓土需求，自然带动相应土地的价格。

监测数据表明，受仓储物流较少的土地供应影响，成都本季各主要物流园区均录得土地价格上涨，其中龙泉以及新津地区涨幅居首。仓储物流地价环比增长6.6%至602.2元/平方米。

一个安博集团人员就曾向邦爷抱怨，像安博这样的大型物流开发企业，基本是苦于无地可拿，而不是没钱拿地。

“物流地产不同于一般的地产，可能很多人还不太了解。物流企业能带来电商项目，才能奉献更多的税收，政府才更愿意让你去投资。”尤鹏伟直言。