国内首只公募REITS正式挂牌 鹏华万科REITS收盘下跌2.17%

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每经记者 区家彦

备受期待的房地产信托基金（Reits）在国内终于破冰。

《每日经济新闻》记者了解到，9月30日，业内首只公募房地产信托投资基金（REITs）——鹏华前海万科REITs封闭式基金（以下简称“鹏华前海REITs”，代码184801）在深交所正式挂牌交易。截至下午收盘，鹏华前海REITs收报于100.25元，下跌2.17%。

资料显示，鹏华前海万科REITs是一只封闭式混合型发起式基金，基金的部分资产，将通过增资方式持有目标公司50%的股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入。

记者了解到，该目标公司全称为深圳市万科前海公馆建设管理有限公司，受让前海投控与万科企业转让的2015年1月1日起至2023年7月24日止的前海企业公馆项目100%收益权。前海企业公馆分为特区馆区和企业公馆区，特区馆区包含一座约为12000平方米的特区馆，企业公馆区包含36栋建筑面积约200至1600平米不等的企业公馆、一座约3300平米的商务中心、约3000平米的商业配套以及约6000平米的半地下停车场。截至2015年3月，前海企业公馆已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。

除此之外，鹏华前海万科REITs还投资固定收益类产品，其投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。

一位债券分析师向记者表示，鹏华前海REITs虽然是参股目标公司50%股权，但是实际收益以租金收益为主，属于债权型REITs，但是收益相对略差，加上另外一半资产大概率以保本型基金的方式运作，预计整体收益率吸引力有限，因此鹏华前海REITs上市以后折价是大概率事件。

此外，记者注意到，与海外资本市场已经运行的REITs相比，鹏华前海REITs从严格意义上难言是一款真正的REITs。资料显示，深圳前海合作区企业公馆属于BOT项目，即私人资本参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种特殊投资方式，包括建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）三个过程，BOT期限暂定为8年(含建设期)，期满后移交深圳市前海开发投资控股有限公司。

鹏华前海REITs的投资目标——深圳市万科前海公馆建设管理有限公司只是作为该项目的执行实体而成立，这意味着前海投控是物业的最终控制人，万科仅充当开发运营的角色。戴德梁行大中华区估价及顾问服务部高级董事陈家辉告诉记者，鹏华前海REITs更多只是充当向BOT项目提供资金的角色，并非是一个独立经营房地产运营并获取相关利益的实体，与越秀房地产信托基金这类老牌REITs相比，谈不上是真正意义上的REITs。但它毕竟是国内在REITs领域的一次实质性突破。

随着政策层面对REITs的支持力度不断加强，国内REITs的发展有望进入快车道。