张敬伟：收金揽银有难度 但楼市已脱离颓势周期

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◎张敬伟

“金九银十”是中国楼市繁荣时代的写照。今秋，中国楼市的表现虽未有“金”与“银”的资本狂欢，但也呈现出不同于整个颓势周期的形态。

据9月18日《每日经济新闻》报道，最近的4个月，房价平均环比涨幅越来越大。客观而言，8月份的中国经济是痛苦的。股市震荡、人民币汇率调整……都拨动着大家的神经。更值一提的是，由于8月份中国贸易数据不好看，以及CPI和PPI呈现的“剪刀差”，由此表现出来的“生活通胀”和“工业通缩”，也给货币政策的调整带来了相当难度。

随着最后一个季度的临近，稳增长愈发地成为主旋律。那么稳增长的动力何来，引擎何在？笔者认为，要看企稳向好的楼市。

楼市下行周期之前，是刺激中国经济增长的主引擎之一，当然问题也不少。因而才有了多轮次的中央宏观调控和地方限购限价等举措。更有甚者还带来了信贷风险、地方债难题和楼市库存过大的压力等。

以楼市刺激经济增长的副作用是系统化结构性的。这种系统化风险和结构性矛盾一直持续到现在，三、四线城市的库存压力依然严重。

但是中央宏调、地方双限的市场点刹和去疴效应还是慢慢展现出来，楼市虚热的泡沫被挤出，各地押宝房地产市场的功利惯性被祛除。去年下半年以来，中央层面开始调整楼市政策，宏调变得宽松。

今年8月份，先有松绑“限外”，随后是公积金房贷二套房首付降至两成。从央行5次降息4次降准，到进入负利率时代，疲敝的楼市逐渐恢复了活力。

从70个大中城市的楼价趋势看，8月份中国楼市进入了新常态。这一新常态的基本特点是：虽然各城市线际分化的基本面依然存在，但楼市已经从一线城市风景独好向二、三线城市传导；三、四线城市依然面临着严峻的消库存压力；在汇市股市触发全球性焦虑之后，楼市成为政策面实施稳增长的选择；这一周期的楼市回暖不可能复制上一周期的过热，也不可能形成风险失控的泡沫。

楼市现在是2009年以来最为宽松的时期。但这一周期的市场供求已经质变，远非当年市场“双热”境况。

上一周期，中国家庭以寅吃卯粮的方式，提前消费了未来两代人的楼市需求。而现在刚需没有了潜力，激活改善性住房需求才是长期过程。因此，即便现在的楼市政策面宽松向好，楼市也不可能出现购销两旺的景象。

股市动荡让中小投资者视之为畏途，负利率亦使储蓄和理财产品失去了市场吸引力。从眼下的投资愿景来看，人们宁愿去购买更为保险和有保障的不动产。8月份楼市呈现出来的企稳信号，似乎验证了这一逻辑。如果未来两个月70个大中城市房价环比同比继续增长，楼市拉动宏观经济增长即成定论。

虽然中国楼市需求进入慢速增长期，但负利率的市场倒逼有助于促进楼市需求。过去20多年来，中国经历过4次负利率，每个时期的楼市表现不俗。

本次楼市周期不同以往，但较为平稳的增长还是可期的。希望能用好政策，以楼市促经济的稳增长。（作者为察哈尔学会研究员）