小区车位问题丛生 高额车位费到底归谁？

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-esatate-circle）

很多时候大家会用“管家”来形容物管，因为它帮我们管理着小区的治安，维护着各种公共设备，也经常帮我们解决很多生活问题。

但你是否想过，这位“管家”正在慢慢变成可怕的“家贼”！

一切都要从车位说起。

每当业主开车进入小区，可能就在停车的一霎那，“亲爱的”物业保安就已经伴随着敬礼和微笑向你“要钱”了，整个过程甚至还非常礼貌：“您好！请付停车费10元。温馨提示，这里是按小时计费，停车超时需补交……”

但问题是，这些物业的保安通常不会给你任何停车费的收费票据。

你或许会认为，这笔费用一定是交给物业的，算作物业收入。但其实在物业收入中、小区维修基金账目里，很少有停车位这块的明细收支情况。

而邦爷想告诉你，这笔钱其实是属于小区全体业主的（包括你）！

对此，我国不少法律法规有明确规定：

“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”（《物权法》第七十四条第三款）

“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条）

“小区物业管理公司如果需要对上述业主共有的停车场地进行规划、出租，应当经该小区业主委员会或业主大会的批准授权，才能规划出租。”（《物业管理条例》）

小区公用场所属所有业主的共有财产，并非物业公司所有，未经审批物业公司更无收取停车费的权利。（《中华人民共和国物权法》）

但属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位是国防资产，属于国家所有。（《中华人民共和国物权法》第五十二条）

而且，人防工程的地下室不计入公用建筑面积。该类车位不可以办理产权证。但人民防空管理部门可以委托物业进行管理。（《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条）

另外，开发商为了谋取利益，用建筑物的地下空间改造建成的停车位（库），这种停车位因为没有在规划许可证上载明，不计入建筑物的建筑面积，也无法取得产权证。

而没有产权证的停车位，通过它取得的收入，应该属于全体业主或者国家，而非开发商和物业公司。

因此，物业公司收取的停车费应当划归到物业维修基金或用于公共设施的维修、更新等事项。

另外，公共收益每月需要报备当地街道所在的房地产办事处，每年必须一次审计，并适时公布。

但现实中，这些钱往往都归了物业，又或者是给了物业口头中不存在的“开发商”。

要命的是，你想控告物业公司违规收费，要求他们把钱退给全体业主，或者把这部分收入存进维修基金，也是件不容易的事。

根据杜跃平律师介绍，小区公共部位的停车费被物业公司非法侵占，需由业委会出面向物业方提出交涉，也可以请所在街道的居委会或司法机构进行调解，勒令归还停车费。情节严重的，则可以通过业委会对物业公司进行罢免。

看上去，解决之道可行，但实际操作却往往困难重重。

一来，很多小区由于机制不健全、业主不团结等因素，业委会名存实亡；

二来，不少小区存在业委会与物业公司勾结，甚至有人身兼业委会和物业公司双重职位。所以大多数时候，业主想炒掉物业公司，特别是罢免一些小型物业公司，并不容易。

另外，业主很难追回停车费，一个更重要的原因是，业主往往没法举证物业公司究竟侵占了业主多少停车费。因为很多情况下，物业公司在收取停车费时，根本不开票据，业主也没有意识去保留票据。没有实证的情况下，去控告物业非法侵占物业收入，维权胜算并不高。

所以，真要让这个“家贼”变为大家贴心的管家，小区的业主不仅要齐心，还要懂法律知识，知道该怎样保留有效的法律证据。