每日经济新闻
宏观

每经网首页 > 宏观 > 正文

棚户改造资产证券化开闸 利好多个地产项目

每经网 2015-08-23 19:54:15

棚改资产证券化产品的出炉,缓解了参与旧改项目的房企的资金压力,同时激活市中心改善房和动迁安置房两个市场。

每经编辑 包雨朦    

Graywatermark.thumb_head

 

每经实习记者 包雨朦

据《中国经营报》报道,国务院已经原则上同意包括棚改在内的资产证券化产品,通过资本市场挂牌交易。国家开发银行于2015年8月10日在银行间市场发行开元2015年第三期信贷资产支持证券,成为了首款棚改贷款资产证券化产品(ABS)。

业内认为,棚改资产证券化产品的出炉,在很大程度上缓解了参与旧改项目的房企的资金压力,可以同时激活市中心改善房和动迁安置房两个市场。

首个棚改ABS产品诞生

今年5月的国务院常务会议决定,新增5000亿元信贷资产证券化试点规模,试点银行腾出的资金要重点支持棚改等领域建设。而此前证监会的内部会议也明确指出,要运用资产证券化产品支持棚户区改造等项目,盘活企业应收账款存量。

8月10日,国家开发银行在银行间市场发行开元2015年第三期信贷资产支持证券(下简称开元三期证券),资产证券化总额约30.4亿元人民币,成为了首期获批发行的棚改证券化产品。

据了解,棚改资产证券化主要有三种操作方式。一是商业银行或政策性银行的棚改贷款资产证券化;二是棚改建造方将棚改合同权利资产证券化;三是将以棚改相关收入作为还款来源的信托计划的信托受益权的证券化。

国开行发行的开元2015年第三期信贷资产支持证券就属于上述第一种证券化方式。数据显示,截至2014年底,国开行累计发放棚改贷款8047亿元,贷款余额6359亿元;当年新增发放贷款4086亿元,超额完成全年4000亿元贷款发放目标。国开行是我国棚改贷款的主力银行,所发放专项贷款超过同业银行贷款九成。

一位接近国开行的人士透露,国开行推出棚改资产证券化,主要目的是盘活存量资金。“国开行的资金来源主要是金融债,金融债发行规模有限,通过资产证券化的方式,可以把社会资金吸纳过来加码地方建设。”上述人士表示。

资料显示,开元三期证券分为优先A—1、优先A—2、优先B和次级档,采用簿记建档方式发行,优先档加权期限分别为0.43年、1.67年、3.39年,中标利率分别为3.5%、4.05%、5.4%。目前认购倍数已达1.59倍,说明市场对于通过资产证券化产品筹集棚改资金的模式,有较高认可度。

棚改ABS激活两个市场

上世纪90年代,随着房地产市场的兴起,也为了解决旧城改造中的资金问题,政府对旧城区地块主要采用“毛地出让”的方式。所谓“毛地出让”,意味着获得地块的开发企业要自行承担土地上的建筑物拆除和住户安置工作。

与“净地出让”不同,在这一模式之下,开发商要经历旷日持久的拆迁安置工作,拿地之后常常光拆迁就要耗时两三年,企业的资金链会受到极大考验。

1997年,瑞安地产经由毛地出让,获得了上海虹镇老街旧改项目。截至2013年底,瑞安已经在这个项目上已经投入了超过100亿元,大量的现金流被吞噬,资金链承受了严峻考验。

业内人士表示,棚改资产证券化产品的推出增加了融资渠道,有利于扩大资金规模,目前仍在进行棚户区改造的上海新湖普陀区及闸北区项目、泛海董家渡项目均可从中直接受益。

“棚改资产证券化对房地产市场的影响非常大,这会非常有力地推进旧城改造工作,并且一下盘活两个市场。”优淘城总裁、资深房地产专家薛建雄表示。

薛建雄所指的两个市场是动迁安置房、保障房市场以及市中心核心地段的改善房市场。“旧改速度加快以后,转移了市中心的棚户区人口,有助于促进城市动迁安置房的消化,起到降库存的作用;另一方面,改造之后的地块又可以尽快地投入市场,增加优质地段改善型房源的供应。”

除此之外,资料显示,在国开行发放的棚改贷款中,有相当比例被用于货币化补偿安置,客观上也可以起到加快房地产市场去化速度的目的。

 

如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。
未经《每日经济新闻》报社授权,严禁转载或镜像,违者必究。

版权合作及网站合作电话:021-60900099转688
读者热线:4008890008

特别提醒:如果我们使用了您的图片,请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。

棚改;资产证券化;地产

欢迎关注每日经济新闻APP

每经经济新闻官方APP

6

0