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万科上半年销售1099.6亿 小股操盘项目比重迅速上升

2015-08-17 01:15:24

每经编辑 每经记者 白亚静    

◎每经记者 白亚静

8月16日,万科公布期中成绩单,意料之中达成半年千亿销售目标,达到1099.6亿元。在市场回暖、供需天平重新调整的大背景下,万科开工、竣工面积全面提速,再加2000多亿已售未结算销售金,今年下半年或将延续上涨态势。

不过,上半年报也显示,万科收入增速明显超过利润,小股操盘项目比例正在迅速上升。

在这份成绩单,也有一些意料之外的事,比如万科四大区域本部的上涨幅度并不一致,以及陆续上马的一些新业务。

三项指标同比增长

万科财报数据显示,今年上半年,万科累计实现销售金额1099.6亿元,同比上升9.0%。除此之外,其它经营数据也表现不错。上半年营业收入502.7亿元,同比增长22.72%,实现归属于上市公司股东的净利润48.5亿元,同比增长0.77%。

这三项指标成功助万科实现了大逆转。今年一季度,其营业收入、净利润、销售金额曾同比大幅下降,被外界质疑遭遇滑铁卢。然而,一季度经营数据不理想,很大程度与结算规模有限有关,因而这一情况很快在二季度得以改变。

不过,值得注意的是,净利润仅是同比微增。万科方面表示,上半年权益净利润增速慢于营业收入,主要是因为当期结算的项目中,合作比例较高,少数股东损益占比大幅上升。

万科董事会秘书谭华杰表示,合作比例上升符合万科的转型方向,下半年随着竣工结算量上升,预计全年净利润增速将明显高于上半年。

另外,在行业整体下行通道中,万科的毛利润也有所下降,房地产业务毛利率为21.04%,较2014年同期减少0.84个百分点。

在当前的市场行情下,万科上半年三指标的上涨趋势或将延续全年。

一方面,市场的供需关系正发生变化。谭华杰指出,在万科持续关注的14个主要城市中,虽然上半年成交持续回升,但是新房供应开始趋缓,因此新房成交面积与同期批准预售面积的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

而且,市场开始回暖。任志强在今年的博鳌房地产论坛上表示,由于市场降价,因而促进成交,他预计今年的销售面积和销售金额会超过2014年。当然,他表示,这一数字不能与2013年的市场相比,当时是在较高单价下达成的成交量。

另一方面,在全国房地产开发投资增速回落之际,万科的开发步伐并未减速。今年上半年,万科新开工面积1011.9万平方米,较去年同期增长5.2%,完成全年计划开工面积的60.2%;竣工面积517.2万平方米,同比增长29.9%,完成全年计划的32.7%。万科方面预计,今年全年的开工、竣工面积有望超过年初计划。

另外,截至6月底,万科合并报表范围内尚有1948.2万平方米已售资源未竣工结算,该部分的合同金额总计约2303.3亿元。

京沪营收均超广深大本营

今年上半年,北京区域、上海区域的营业收入均超过万科的大本营广深区域。在主营业务收入占比中,北京区域占比29.05%,上海区域占比28.34%,广深区域占比25.13%。去年同期,这一比例分别为:北京区域19.23%,上海区域26.48%,广深区域35.85%。

不过,前两者的盈利能力仍落后广深区域。净利润中,北京区域占比最低,19.35%,上海区域27.07%,广深区域30.76%。

万科四大区域的经营数字,在很大程度上反映了全国不同区域的楼市情况。东北片区属于万科北京区域管辖,该片区的房地产项目毛利率、平均售价远低于珠三角。

因此尽管今年上半年北京区域实现销售面积217.1万平方米,但是销售金额仅233.0亿元。同期,广深区域实现销售面积226.1万平方米,销售金额329.2亿元。

在四大区域本部的房地产之外,万科上马了一系列新业务。

产业地产方面,今年上半年,万科物流地产发展有限公司正式成立。目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目。此外,据万科方面透露,目前已有10多个物流地产项目已经初步达成合作意向,未来有望陆续完成正式获取。

租赁物业上,万科的出租公寓,已建立“万科驿”和“万科派”两个品牌。万科预计,未来三年内,“万科驿”将快速扩张到多个人口快速流入的城市,成为中国出租公寓行业的领跑品牌。

万科物业方面,发起上市准备。陆续承接来自非万科开发的楼盘,通过睿服务系统进行合作扩张,设立事业合伙人机制,制定股权激励方案。值得注意的是,在大规模扩张过程中,万科物业的营业收入增长落后于营业成本,今年上半年营业收入增长31.77%,营业成本增长33.55%,因此营业利润率增长13.16%,同比下降0.41%。

不过,围绕社区服务,万科有很多不同于目前的社区O2O第一股彩生活的地方。比如,发起“万科教育营地”业务,建设社区学校,并组织城市、户外营地等。

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