房地产税来了！市中心房子的价格要暴涨？

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

从公众视野“淡化”了一段时间的房地产税有了新动向：十二届全国人大常委会规划本周向社会公布，包括“房地产税法”等34项立法任务。

房地产税立法意味相关工作将进入“快车道”，在本届政府到任前的两年内房地产税法或将落地亮相！

接下来会发生怎样的剧情？你可能听多了，但这一个，你必须认真看看！

豪宅暴跌？其实要暴涨

房产税将很可能以面积计征，从而引发一些连锁反应。

以上海的房产税计征为例，目前对家庭人均60平方米以外部分征税。

只要有免征政策，即使是富人买房，首套房也有一定免征面积。富人们持有房子的思路便可能会变：持有多套房，不如只选一套。

这种思路会使那些拥有更多资源的顶级豪宅受追捧，更多资金丰富的人会瞄向豪宅，卖掉廉价的中低价别墅和公寓。这就是豪宅可能买房地产税落地中得到的“好处”。

而更宏观层面，“房地产税落地，尤其是房产税的开征会带来房屋持有成本的大幅上升。”中原地产研究咨询部高级经理卢文曦告诉邦爷。

与之相应的，楼市投资投机氛围将会净化，一些早期入市的投资客很可能会大量抛盘，市场需求短期内也会发生变化，大量空置房源抛向市场，房价、租金下跌将是大概率事件。

偏远地区的大户型将迎来挂牌潮，比如一些升值潜力较差的老公房，多会被消费者抛售或者置换成中心区域品质较高的项目。而且，应该注意的是，由于偏远地区周边居住条件不如中心区域好，还要承受税赋压力。

三四线的房子赶紧卖！

有专家说，三四线城市原本人均居住面积就达建筑面积就偏大，如果征收，也会相应提高起征点。三四线城市以自住需求为主。

不过，这哥们显然没有弄明白地方条例和人大立法的法律效力不同，所以才有这样的荒唐逻辑。

由于，房产税是人大立法，它的适用范围将是全国，而不是部分城市。对于那些在多个城市同时拥有多套住宅的家庭来说，甩卖三四线城市住房，确保所拥有的一二线城市住宅在人均免税面积内，也许会成为新趋势。

邦爷觉得，已经投资三四线城市房产的也不用太担心。房地产税预计至少有2、3年时间在会真正落地，留出的时间还是很充分的，而且近两年投资客比例相当少，也就是说前几年就进入楼市，房价早已翻倍增长。就算房价出现下滑最多是利润上的折损，不会“亏到肉里“。

另外讨论一下宏观层面。房地产税的重要定位之一，是土地财政的替代者。这个定位使得房产税的落地需要像所得税一样，有很广的是覆盖面，有庞大的基数做支撑才能实现既定功效。

这其实和每一个业主都有关。以上海为例，去年商品住宅销售面积1780.9万平方米。如果估值2万元/平方米，总值就是3561.8亿元。去年二手住宅成交1539.3万平方米，同样按2万元/平方米估值，总值就是3078.6亿元。二者相加，总值为6640.4亿元。

但如果参考国际惯例，首套房税率在0.5%左右，一年税收就是33.2亿元。而去年经营性土地出让金额1632.9亿元。

显然仅对新增交易收税难以起到补贴财政收入功效，因此把存量也纳入征收范围是必然选择。

对一线城市而言，房地产税达到1千亿元级别才能起到比较好的财政支持效果。对于三、四线城市而言，能达到200-300亿能起到土地财政的有效补充。

整体来说，邦爷认为，目前高房价导致的直接影响是购买力的下降。房地产税一旦开征不仅可以化解当前多地的存量过剩压力，更为未来开放了更大的城市住房开发需求。