7月地价走高 未来一线城市中高端楼盘扎堆

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每经实习记者 包雨朦

近日，国土部下属的中国土地勘测规划院城市地价动态监测组发布的“二季度全国105个主要城市的地价监测报告”显示，2015年度第二季度全国地价水平整体稳步上升，第二季度全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.92%、0.94%、1.01%、0.80%，分别较上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26个百分点。

据上述报告显示，在所监测的一线城市中，上海的住宅用地增速尤为明显，二季度地价达到了32306元/平方米，同比增长2.28%。

业内人士分析称，住宅用地价格飙升，将直接导致未来开发商偏向中高端的产品结构调整。

一线城市土地价格稳增

去年下半年伊始，国家逐渐在限购政策上有所放松，促进了房地产市场的回暖，引发了一二线城市土地受到房企积极争抢。中原地产市场研究部统计数据显示，一线城市7月土地成交溢价明显上涨，截至7月12日，成交的14宗土地平均溢价率高达38.14%，其中住宅类土地溢价率高达54.81%，均处于年内最高纪录。二线城市成交的328宗土地平均溢价率也达到了23.69%，整体看，土地市场趋势明显向好。

2014年财政部公布的全国财政决算预算也显示，2014年地方政府国有土地使用权出让金收入的决算数为40479.69亿元，决算数为预算数的117.6%，占据全国政府性基金收入近八成。

高地价催生中高端楼盘

土地作为房产开发环节中的一项重要成本支出，地价的上涨是不是意味着给房价的上涨预留了空间？

“可以预计的是，为了消化掉高地价带来的成本，开发商在产品设计上会向中高端项目看齐，因此会在供应结构上对楼市产生影响。”中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，地价对房价并没有决定性的作用，相反是同区域的房价在左右着同区域地块价格的涨跌。地价的上涨意味着开发商对该区域的房价的预期走高。至于高地价是否真的会转化成高房价，要视区域而定。

德佑链家市场研究部总监陆骑麟也认为，在地价抬升的背景下，未来在新房市场上，中高端人群的购房需求将得到更多的满足，而中低端消费会更多地转向二手房市场。

就在7月15日，北京开发商金融街以88.15亿元的高价摘得上海闸北区上海火车站北广场以北地块，折合楼板价27022元/平方米，刷新了上海年内地块总价的纪录。据了解，该地块规划商住两用，计划以城中豪宅配套商业综合体。据业内人士估计，该项目每平方米均价将在6万元左右。

陆骑麟分析，未来上海火车站北广场以北地块所在的大宁板块依然将会是沪上较为热门的土地板块之一。“一方面是大宁板块属于中环附近的稀缺区域；其次闸北区政府对这一区域土地出让的节奏与市场需求吻合，未来将继续看好。”

京系房企争夺上海滩

越来越多的外地开发商在上海大举拿地。除了金融街，葛洲坝地产、方兴地产、当代置业等京系开发商也动作频频。

葛洲坝地产近几年在上海势头较猛。德佑地产研究部监控数据显示，在土地市场上，从2012年至2015上半年，葛洲坝在上海一共拿下四幅地块，均为含有住宅性质的地块，共斥资62.81亿元。陆骑麟认为，从葛洲坝这两年的拿地策略来看，似乎在试图依靠大虹桥板块的概念构筑自己的豪宅版图。

方兴地产在2012年和2014年在沪上取得过两幅地块，共斥资157.8亿元，其中2012年为海门路55号地块，还有一幅就是闸北区大宁路街道325街坊地块。

值得注意的是，这些外来房企开发的多数项目均为区域内的“地王”项目，建成之后不仅能够成为区域代表项目，也将对区域内房价产生拉动作用。

据德佑链家市场研究部监控数据显示，2015年至今，绿城葛洲坝臻园的成交均价为44114元/平方米，较区域内商品住宅的成交均价高出近7500元/平方米；此外还有方兴地产旗下销售很火的大宁金茂府，今年以来的成交均价为70388元/平方米，较区域内成交均价高出6000多元/平方米。从不少项目的销售价格来看，都要比区域内的成交均价高出10%-20%。