旅游地产新模式涌现 利益与隐患几何？

每经编辑 王婷婷    

每经记者 王婷婷

中国人均GDP已超过7000美元，达到进入“旅游3.0时代”的硬性条件，但与此同时，旅游模式、度假时间等软条件却制约我国深度旅游的爆发。在这个背景下，有着高库存、高空置等“旧疾”的旅游地产，发展更为受制。

《每日经济新闻》记者了解到，针对旅游度假领域的空间和痛点，例如漫庭网的分时度假新模式、Freeppie的奖励机制社交旅游等多种旅游地产和度假新模式涌现。但业内人士提醒，新模式在人身和财产安全、权益保障等各方面是否完备，值得注意。

万亿蛋糕“住”分羹少

根据国际规律，当居民人均GDP达到1000美元时，旅游以观光为主；人均GDP达到2000美元时进入“旅游1.0时代”，旅游需求上升且转向休闲为主；人均GDP达到3000美元时属于“旅游2.0时代”，出游需求逐渐旺盛；当人均GDP达到5000美元，“旅游3.0时代”则是全民休闲时代，旅游开始进入深度度假旅游形态。

据国家统计局和国家旅游局数据，截至2014年末，我国人均GDP约为7485美元。2015年上半年国内旅游消费达到1.65万亿元，增长14.5%。

“理论上，我国居民旅行早已该进入成熟的度假形态，但目前却面临诸多不对称，比如私家车保有量、假期时间长度等等，其中还有居住需求的矛盾最为明显。”曾操盘多个旅游和高尔夫项目的深圳前海宏建投资董事长勾智宏告诉《每日经济新闻》记者，目前我国81%的居民有意愿与家人度假，但只有20%的度假消费是花在住房上，酒店的高门槛、度假居住的高成本，使得深度度假需求没有爆发。

但和旅游居住需求旺盛、亟待爆发相矛盾的，则是旅游地产常年的高库存、高空置现状。

根据国家旅游局发布的《2014年中国旅游业投资报告》，2015年我国旅游直接投资额将达1万亿，未来3年将超3万亿。

“而旅游地产产品的投资总额已在3万亿左右，但总交易额却在1万亿，相关产品处在增量减缓、存量增加的状态。”勾智宏认为，在互联网思维下，类似住宅领域小蜂e家这种能够直接上平台，分割流程降低成本的模式，很值得考虑。

漫庭网CEO魏业坤则告诉记者，客群错位和产品错位是全民休闲度假时代，旅游地产销售困境的两大核心原因，需要有产品能改变中产阶级和白领阶层买不起度假屋这样的小众产品，以及买了用不了、难打理的需求不匹配问题。

多种新“住”法抢占空间

根据国家旅游局数据，2014年我国旅游总收入已达到3.38亿元，同比增长14.7%。而目前居住消费占比或不足三成，这不符合“度假型”的成熟旅游形态，但这也正是空间所在，多种旅游居住形式也瞄准了这一增长潜力。

除旅游地产住宅产品直接销售外，分时度假（RCI）的模式已经存在多年，即把一套房（酒店或公寓）的使用权分成若干周次，按一定年限以会员制方式一次性出售给客户，会员亦可将房间使用权与异地会员交换。

不过，发展到现在，分时度假模式在中国出现了一些新形式。

比如，近日深圳一家名为“漫庭网”的房地产微分销平台，以“有限合伙企业”的组织形式吸纳会员，合伙购买度假别墅或公寓，并将每套度假屋分为50个财产份额，按黄金周、旺季周、平季周、淡季周重新定价进行销售，会员合伙享有70年产权、每年至少一周的度假时段旅居权益，房屋权益支持交换。另外，度假屋配有“度假总管—老妈子—丫鬟”家庭式度假服务体系，以及自有或合作的酒店管理公司进行管理和服务。

官网显示，该平台目前有青城山、丽江、三亚、西双版纳的五个产品供选择，年内将上线约50个项目，计划三年上线约300个项目。其中，青城山的“青城郡”别墅，淡季周份额25800元/份，计入管理费单套每天度假成本约441.22元。据了解，青城郡别墅售价约200万/套，青城山周边五星级酒店如豪生国际酒店别墅淡季均价约2500元/天起。如果购买周内没有入住，可选择付10%租金进行托管经营，或按2:8的比例进行托管分成。

除分时度假以外，记者注意到，不仅“全球旅游团购”等成熟模式已在国内普及，在线旅游众筹、寄宿者酒店预订、基于奖励机制的社交旅游、在线家庭式换房旅游等旅游度假模式也逐渐在国内展开。

去年4月众筹网推出国内首个旅游项目——青岛旅游集团“海钓达人”众筹项目，投资人支持100-2400元不等，项目上线不到24小时即突破117%。

类似RoomerTravel这样的寄宿者酒店预订平台，目前国内不少大型旅游网站已能提供相关服务，也有蚂蚁短租等新兴租房网站，提供旅游式的寄宿租房服务。

CosmopolitHome这样的在线家庭式换房旅游平台，目前在国内一些大型旅游网站已经能通过论坛功能，给网友提供换房旅游空间。基于奖励机制的社交旅游，Freeppie已经面对中国开放。

专家提醒安全和权益隐患

针对新兴的旅游住房形式，搜狐网曾进行的问卷调查显示，网友对旅游住房新模式接受度不低，例如对换房旅游模式，就有50%的网友支持。但与此同时，近八成网友也对新模式的安全、财产权益等各种隐忧表示担心。

以“分时度假”为例，就可能遇到产权转让难题、变现困难、度假时间受限等问题。四川大学中国休闲与旅游研究中心主任杨振之指出，这种买卖度假时间段使用权的模式，对于看重“实在产权”的中国民众而言，还需要接受和习惯。而且房产证写多人名字也可能遇到转让、税费等问题。

“的确，每种模式都不是完美的，例如分时度假模式有分割销售降低成本，可交换性等优点，但也有产权和服务管理等问题。”漫庭网执行董事黄焱表示，改变“分权度假”在一套房屋产权证上写多人名字，隐藏转让时的变更、交税等问题，但可以像“漫庭模式”一样，依据《中华人民共和国合伙企业法》采用“合伙买房”的形式，只需到工商局进行财产份额转让。而这类似公司的股权转让，“合伙人”的财产份额也能自由转让和进退，像漫庭网就接受代理销售或托底回购的委托。

“持有分时度假物业产权的合伙人，应提前规定清算费用、工资、税款分配等细节，用以在遇到解散情形时降低权益风险。”北京市惠诚律师事务所郭刚律师提醒，当前度假旅游模式多种多样，市民应该首先从人身安全、财产安全等角度考虑，审视产品是否具备完善的法律依据，在使用和投资产品时也应有“适合”的准则。