单价38万 一个被误读的数据却成了黄浦湾的卖点

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◎每经实习记者 吴若凡

今年4月，绿城·黄浦湾一套单价高达38万元/平方米的公寓，被称为上海乃至全国最贵公寓。这个原本营销相对低调的项目，却因为38万元的单价，成为上海滩妇孺皆知的楼盘。

如今黄浦湾方面表示，38万元的单价完全是外界误读。真相究竟是什么？

黄浦湾前世今生

绿城·黄浦湾地处南外滩，紧邻上海2014年248.5亿元总价“地王”，而其对面，支付宝大厦也正在紧锣密鼓的施工中。

《每日经济新闻》记者查阅资料发现，该项目最早可以追溯到2002年，彼时华浙公司以总价18.64亿元拿下董家渡11号地块。2005年，由于母公司重组，华浙相继引入东海地产、绿城入股该项目。

据住在杭州网报道，黄浦湾的股权结构中，绿城集团占51%(实际权益45%)，东海地产占34.2%，华浙公司老板李林华及其控制的公司共占14.8%(实际权益20.8%)。最终该项目定名绿城·黄浦湾，由绿城主导。而李林华本人则一直担任黄浦湾的董事总经理，是该项目最初的“操盘手”。直到2012年绿城与融创合作成立融绿平台，并将绿城·黄浦湾纳入融绿平台，此后3年左右，黄浦湾由融创“托管”。但李林华不同意绿城将项目股份出售给融创，甚至声称要走法律程序状告身为好友的宋卫平，还启动了优先权准备收购黄浦湾。最终，今年5月黄浦湾回到了绿城。

虽然有如此曲折的过去，但今年6月底，绿城集团副总经理楼明霞宣称，“绿城品牌，黄浦湾品质，以及外滩的地理价值，这三点足以支撑此价格。”而黄浦湾在去年9月开盘当日销售即破10亿元，全年销售23亿元。

38万被谁误读？

据网易房地产报道，绿城·黄浦湾备案价为38万元/平方米，该项目策划明确表示，此前是项目老总在和媒体的一次交流中无意间提到黄浦湾项目中有几套“空中别墅”，可以值这个价钱。没想到一些媒体发现并报道，使“最贵豪宅”成为了黄浦湾的卖点。

绿城·黄浦湾项目总经理尚晓伟也向《每日经济新闻》记者表达了相同的观点，“38万每平方米的房子就只有一套440平方米的，总价还不到1.4亿元，被外界过分解读了。”

薛建雄向记者表示，外滩沿线是共识上的价格高地，从未来看，这个版块升值空间还是可期的，但目前来看，38万元的价格绝不可能。

上海中原资源中心市场总监卫欢向记者表示，该区域的热度表明土地的唯一性和稀缺性会随着时间的推移逐渐显现。目前，上海楼盘的辐射人群已经由区域客户逐渐转向全国乃至全球。未来，上海的人口将不断升级，核心区域即黄浦、陆家嘴、静安将聚集高净值财富人群，中等财富人群则会聚集在长宁、徐汇等地，并以此向外递减。

克而瑞数据显示，今年上半年上海市中高端住宅成交在4.8万套左右，同比增长46%，而外环内均价突破5万/平方米，同比增长9.4%，量价齐升，6月份成交均价涨幅为7.4%，其中改善性需求整体占据中高端需求的24%。

正是在市场回暖的背景下，为了加强客户的入市信心和对价格上涨的认同，以绿城为代表的房企正在加紧提升南外滩区域整体的价值。

因此，38万的炒作就不足为奇了。卫欢向记者表示，从项目看，黄浦湾整体品质还可以，但关键问题在于如何定价。“如果总价控制好，再去炒作单价，多少会有积极效应。毕竟，豪宅客户不同于刚需客户对于价格过分敏感。他们更多考量的是未来的升值潜力和价值。”

开发商的算盘

中原地产数据显示，黄浦湾二期5号楼和6号楼自去年8月开始销售，累计成交109套，成交均价90344元每平方米，而该项目案场策划经理向记者明确表示，项目已全部售罄，成交110套，均价在90000元每平方米。

尚晓伟表示，由于黄浦湾的房子是陆续网签的，很多是去年就已经售出，或者是在客户把钱交齐之后才进行网签数据统计，这只是最后的手续，对于一次性付款的客户没有意义。

自今年上半年以来，楼市回暖明显。部分开发商并不急于将手上的房源变现，而是等着把楼盘所在版块逐渐炒热之后慢慢销售，使产品有更高溢价，这也契合了消费者追涨不追跌的普遍心理。天价豪宅所引发的心理战已经打响，而这才是开发商们的如意算盘。

业内人士表示，这是通过拉高客户心理预期，在实际成交时再用一个比较切合实际的价格最终成交，在后期提出相对合理的价格来推向市场。

卫欢进一步向记者表示，开发商捂盘惜售的情况在豪宅并不鲜见，有些尚处在认筹阶段的房源，开发商也可以对外宣称已经成交。“案场销售一般会建议客户先认筹，告诉客户照目前态势，不买以后价格还会涨，然后在接下来的几个月里通过考量蓄客的情况，来决定最终是提高还是降低售价。”

通过在项目里制造一个价格标杆，进而引导消费者去相信和接受这套房子就应该是这个价格。“38万就是一个事件营销。”卫欢笑道。

但业内人士表示，价格永远是衡量豪宅的核心，毕竟公众不是傻子。通过拿块高价盘来托盘的做法短时间可能会给到消费者上涨的预期，但长远来看前途未知。