公募REITs启航 股权型REITs问世尚需时日

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◎每经记者 陆慧婧

业内呼唤了近六年之久的公募版房地产投资信托基金（REITs）终于破题。近日，“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”（以下简称鹏华前海万科REITs）正式获批并完成注册，成为国内首只投资REITs项目的公募基金。这意味着公募基金投资范围将拓展到不动产领域。

一位接近该项目的人士对《每日经济新闻》表示，相比于此前推出的REITs，鹏华前海万科REITs由于面向公众发行，是目前最接近国外REITs形式的产品。不过，鉴于鹏华前海万科REITs的投资项目租金收益权更接近资产证券化（ABS）形式，离国际上通行的权益型REITs仍有距离。

门槛或比照嘉实元和

资料显示，REITs是房地产证券化的重要手段，通过将个人及机构投资者的资金募集起来，购买能够产生稳定现金流的不动产实体，构建一个具有相当规模的不动产组合并进行适当的管理，为投资者提供长期稳定的回报。其特点有三：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、长期回报率较高且与股市、债市的相关性较低。

根据资金投向不同，REITs可分为三种：权益型、债权型和混合型。对比国外成熟市场推出的REITs可知，权益型最为常见，混合型最少。根据资金募集与流通方式不同，又可以分为私募和公募两种形式。

据了解，鹏华前海万科REITs侧重债权性质，发行规模上限为30亿，投资位于深圳前海的万科企业公馆，以项目未来8年的租金收益权作为产品收益。

作为创新型产品，前海万科REITs的投资门槛要高于普通的股票或债券基金，其首次认购金额最低为10万元，二级市场最小买入单位为1万份。

据《21世纪经济报道》5月中旬报道，前海企业公馆可租面积为5.5万平方米，目前每月每平方米收益为250元，出租率已达到100%，作为一只封闭式混合型公募REITs，预期投资回报率达8%，与香港上市REITs约7%的收益率接近。

不过，上述接近鹏华前海万科REITs的人士则对《每日经济新闻》记者表示，基金发行前将采取询价方式，产品收益率取决于它的发行价格。同时，产品也可以通过设置浮动条款，以分散收益的不确定性——例如租金收益率超过一定上限，管理人可以要求提成，同时也会设置收益率下限的保底条款。

股权型REITs尚缺条件

REITs自讨论之初（2009年），分别由银监会、证监会主导两套方案。根据最初设想，银监会的方案是以债权型产品的方式筹备REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有标的地产所有权，产品在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者。而证监会的方案则是将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样，通过持有REITs间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易。

《每日经济新闻》记者注意到，股权型REITs在私募基金领域早有尝试。证监会去年批复的中信启航专项资产管理计划就是中信证券全资子公司中信金石基金，以不低于50.4亿元的价格，接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权，并就此展开不动产证券化业务。

去年底，嘉实基金与上海城市地产宣布合作成立房地产私募基金及房地产公募（REITs）管理公司。此外，近期，嘉实基金也正筹备以成熟地产项目股权作为标的资产的REITs产品。

如此看来，真正意义上的股权型REITs似乎只差公开发行这“临门一脚”。

不过，股权型REITs公开发行仍面临诸多障碍。“没有与之匹配的交易场所是制约公募股权型REITs发展的重要原因。”上述接近鹏华前海万科REITs的人士分析指出，银行间市场资金量充足，不过是以固定收益类产品为主导；而在沪深两市发行，则需要担心会分流股市资金。“REITs是个长期限品种，不能公开发行将影响此类产品的规模增长。”上述人士称。

REITs潜力广阔

《每日经济新闻》记者注意到，在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，发展潜力广阔。而在国内，REITs市场尚处萌芽期，公募基金涉足REITs投资领域此前主要通过海外资本市场进行。资料显示，2011年，诺安基金发行全球收益不动产证券投资基金，投资海外不动产。此后，广发、嘉实、鹏华等基金公司陆续发行投资REITs的QDII产品，直至鹏华前海万科REITs获批，才有了首只投资国内市场的REITs公募基金。

华宝证券研究表明，REITs产品以租金收入为主，而且一般都规定收入的主要部分（90%以上）用于分红，因此相对于其他金融产品，REITs的收益和分红都比较稳定。同时，REITs又具有一定的成长性，这主要表现在两个方面：一是随着社会经济发展，物业租金收入会有所提高；二是持有物业的公允价值的增加。

此外，REITs和其他资产的关联度比较低，如美国房地产信托投资基金指数和美国标普500指数的关联系数只有0.3772，所以把REITs放进投资组合可以增强投资的多样化从而分散风险。

值得一提的是，上海一位研究REITs的基金公司专户人士分析指出，鹏华前海万科REITs并不涉及股权投资，投资者只需考虑标的资产的租金回收能力，未来（该产品）在二级市场上交易，也更类似于此前的封闭式债券基金。