中粮“地王”容积率之谜：开发商是如何突破限墅禁令的？

每经编辑 王杰    

每经记者 王杰 发自北京

作为京城首个单价突破20万+的项目，中粮地产孙河“地王”项目——中粮瑞府入市后如何操盘，让业内人士议论纷纷。

《每日经济新闻》记者发现，在多个房产电商网站上，中粮瑞府推广时所标注的容积率，均为0.68。根据北京市当年的土地挂牌出让公告，中粮地产参与竞标的地块，编号为京土整储挂（朝）[2013]052号，容积率为1.08。

中粮“地王”项目容积率神奇变化的谜底是什么？《每日经济新闻》记者就此展开了深入调查。

0.68的容积率是否违规？

众所周知，住宅产品的容积率，直接决定了项目的品质。容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。但由于受到土地成本的限制，并不是所有项目都能做到相应的容积率标准。

即便如此，政策层面也不允许开发商任性追求利润，随意降低容积率，影响居住体验。

早在2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（即“45号文”），强调“停止别墅类用地的土地供应”。2012年上半年，国土部又有两次公开规定。

按照国土资源部的定义，别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积大，容积率又非常低。按“禁墅令”之前的标准，别墅的容积率应小于1.0。

“禁墅令”对“住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）”的限定，也就被解读为对别墅市场的一种调控手段。特别要注意的是，《禁止用地项目目录（2012年本）》中明确指出，禁止别墅类房地产开发项目。从字面上看，“限墅”已经悄然升级为“禁墅”。

“独门独院，两至三层楼形式”是国土资源部相关负责人给别墅下的定义。然而，目前叠拼、双拼、联排、空中等“类别墅”产品并不符合这个定义。从产品开发的角度来看，“类别墅”产品打了政策的“擦边球”。

那么，如果按照中粮瑞府项目的宣传，0.68的容积率肯定是破了“禁墅令”的底限，这又是如何做到的?

根据北京市当年的土地挂牌出让公告，中粮瑞府所在的地块，编号为京土整储挂（朝）[2013]052号，容积率为1.08，这应该是中粮“地王”项目的规划容积率。

如果如同中粮瑞府所宣传的那样，容积率只有0.68，岂非违反了当时的土地出让合同，以及土地原先的规划？

《每日经济新闻》记者联系到中粮地产相关人士，该人士表示，对项目信息并不熟悉，建议找项目人士回答此问题。但记者辗转多个渠道，截至发稿前，仍未联系到该项目的负责人。

通过地块分拆降低容积率

北京当地一位业内人士揭晓了谜底。他告诉记者，因为该项目配建了公租房，公租房容积率提高到2以上，“吃”掉了容积率，所以整个地块的容积率提高到1.1。公开资料显示，2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元、同时配建3.3万平方米公租房的代价，拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块。

该业内人士认为，中粮瑞府项目容积率降低到0.68和“禁墅令”不冲突，因为后者是对整体地块规定的容积率，而整个地块平均容积率就是1.1。

“中粮瑞府这个案名不包括公租房，只是商品住宅的案名，容积率分别计算也挺正常的。”北京当地另一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。

但记者又注意到百度百科的解释。所谓规划容积率，是指规划中项目用地范围内，总建筑面积与项目总用地面积的比值。而上述中粮瑞府项目和配建的公租房是作为同一地块出让的，按照上述解释，中粮瑞府项目和配建的公租房应是同一容积率。

既然如此，中瑞瑞府宣传容积率低于1，又有什么好处呢？

中国豪宅研究院院长朱晓红曾表示，顶级城市豪宅（公寓）必须具备以下特征：一、项目所在地必须是中心城市的中心地带，能够充分显现地段资源禀赋的稀缺性、具有升值空间与典藏价值；充分保障安全性、私密性，能让业主享受到贵宾级的尊崇感。

显然，中粮瑞府正是看准了国家禁止容积率低于1.0的地块出让后，这一容积率地块开发楼盘越来越稀缺，而有意识地在宣传时降低了容积率。

这样做，真的就可以把单价卖到20万元/平方米以上吗？也许，消费者并不像他们想像的那么简单。