交房两年还垫着首付 沈阳开发商为降库存也是“拼了”

每经编辑 每经记者 王杰 发自北京    

◎每经记者 王杰 发自北京

前些天，一份房地产专业报纸报道了某大型房企因资金断流，东北在建项目全线停工的消息。由此带来的效应是，人们开始重新审视沈阳楼市。

沈阳，辽宁省省会，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，东北第一大城市，但在此折戟的不止上述大型房企这一家。《每日经济新闻》记者调查发现，在沈阳当地开发商眼中，整个沈阳楼市都不太乐观。

日前，记者前往沈阳深入采访，以期揭开沈阳楼市的真实情况。

■现状：低首付零首付项目多

克而瑞数据系统显示，截至5月29日，以近3个月月平均成交量计算，沈阳市商品住宅的去化周期为38.92个月；若以近6个月月平均成交量计算，沈阳市商品住宅的去化周期为27.53个月。

库存消化周期是库存存量与前3月销售周期的比值，一年左右较为平衡，高于18个月说明供过于求，低于6个月则为供不应求。

高库存迫使开发企业想尽办法进行营销。为了跑量，开发商垫资首付，这一招在沈阳已不罕见。

沈阳一楼盘营销总监在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前是尽最大可能争取客户到访，加大优惠政策。有量可跑的项目，最大可能地使目前的价格不变，尽量去库存。“（目前在沈阳）低首付、零首付的项目很多，购房者还款的日期，都在不断往后延期。原来（零首付）都是控制在交房时补齐首付，现在很多项目已经做到交房后两三年补齐首付即可，分期让购房者还钱。”

另外一位开发商也表示，为了跑量，目前的营销手法多为降低购房门槛，其中包括零首付、降价等，另外就是加大分销，也就是通过一二手联动的模式，通过给二手中介一定回佣，让其帮忙带看。

上述营销总监表示，不仅是外来大房企，目前包括本土做了很多年的开发企业，也存在资金链紧张的问题。但问题是，有些项目降价也走不了多少量，这和市场状况、项目本身都有关。“开发商的利润不好，现在利润都控制在2%~4%之间，开发商在一起聊天时，不是比谁挣得多，是比谁亏得少，小开发商资金链要更紧张了。”上述开发商表示，目前沈阳楼市的回暖状况，与北上广深相差很远。

■原因：经济放缓 沈阳楼市失衡

造成沈阳楼市失衡的原因到底有哪些？在香港联祥置业总经理杜宏鹏看来，沈阳属于平原型城市，土地伸张性很大，整个人口聚集密度并不是很高，这也会导致房价往下滑。

此外，在多位业内人士看来，东北经济下滑，人均可支配收入减少，高端人才外流，人口导入缓慢，影响改善性产品的销售，结构性失调问题也相对严峻。

上述开发商表示，在沈阳操盘难，也促使开发企业拿地更加慎重。沈阳土地最贵的，楼面价也就三四千元，但是加上建工成本、税费以及营销费用，拟售价格也快过万了。“沈阳过万的盘，卖起来都会比较累，所以拿高价地就存在风险。沈阳主力房价集中在每平方米六七千元，这种比较能跑量，但高端市场一直都不好。”

沈阳市场对价格非常敏感，大部分项目是微利销售，杜宏鹏表示，“整个东北经济发展比较缓慢，而且流出的人群偏高端。”

在今年4月30日公布的一季度各省市GDP增速排名中，工业大省辽宁以1.9%的同比增速位列全国最末，黑龙江和吉林分别以4.8%和5.8%的同比增速，排名全国倒数第四和倒数第五。这也延续了去年全国GDP增速的排名格局：倒数后五位的省份中，“黑吉辽”占三席，一年多来，全国六大经济区域板块中，东北经济增长放缓最为严重。

值得注意的是，按照第六次全国人口普查数据，东三省每年净流出的人口约200万人。

另据参考消息网报道，国际货币基金组织4月发布的一份工作报告说，房地产供应过剩在中国东北地区和小城市尤其明显，尽管这是中国的一个普遍现象。报告说：“东北工业区继续面临已售房屋面积急剧收缩的情况，而且尚未看到其他地区已经出现的复苏迹象。”

■政府：政策发力 推动楼市发展

一份统计公报，一连串的“下降”，显示了沈阳市房地产行业的不景气。《2014年沈阳市国民经济和社会发展统计公报》显示，该市2014年商品房销售面积1498.4万平方米，下降33.8%，其中住宅销售面积1342.4万平方米，下降33.5%；商品房销售额931.6亿元，下降35.1%，其中住宅销售额787.3亿元，下降35.7%。

政府层面正将房地产业作为重点抓手。沈阳市市长潘利国在《沈阳市2015年政府工作报告》中指出，在总结成绩的同时，也清醒地认识到存在的问题。《沈阳市2015年政府工作报告》表示，要加快国际会展商贸城建设，积极申办国内外大型展会，努力打造中国北方商务会展中心城市。深入挖掘文化旅游、健康休闲资源，优化景区景点布局，加快发展文化旅游和体育休闲产业。积极应对、综合施策，促进房地产业平稳健康发展。

辽宁省也在努力改变目前的房地产现状。

4月8日，《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》出台，通知从加大棚户区改造力度；积极引导购买存量商品住房作为棚改拆迁安置用房；加大住房公积金对居民购房的支持力度；调整普通商品住房认定标准；实行奖励政策；支持首套房贷款申请；活跃二手房交易市场；继续办好房交会；落实地方政府主体责任等九项措施来促进房地产市场平稳健康发展。

此外，沈阳市调整了住房公积金贷款政策，还在春季房展会期间，出台了个人购买参展企业销售的商品住房，可享受购房补助的政策。