上海新版居住证政策落地 于楼市影响不大

每经编辑 吴若凡    

每经实习记者 吴若凡 发自上海

前些天，一条《沪居住证及居转户下月改革最短2年可落户》的消息，火遍了朋友圈。围绕这一重磅消息想开去，它是否能够助推上海楼市回升，也成为了不少人关注的话题。

一直以来，因与日常生活密切相关的诸如子女教育、医疗卫生及其他公共利益相捆绑，“户口”对于民众来说至关重要。尤其是集聚了众多国内领先公共资源的一线城市，其“户口”更是吸引了大批人才。但以上海为代表的一线城市的落户政策，也让不少人望而却步。

新的政策，能否快速集聚人才、推高房产市场？需要先回溯政策出台的背景。

2009年，上海制订了居住证持有7年能够转为户口的政策。这基本可以认为是上海人口管理条件趋于收紧的信号。

事实上，2009年的这一政策的出台，与当时的房地产市场形势有一定关系。在当年货币等一系列刺激政策下，房地产市场的回暖态势比较明显，进而又形成了一波投资投机的需求。

这一政策出台后，到了2010年楼市限购政策一出台，就相互发生作用，进而影响了部分人群的购房。限购政策的最明显杀伤力就是提高了外地人来沪购房门槛。没有户口，就不可能购房。这也是上海2010年市场成交量比2009年明显回落的一个重要原因。

当前，上海再次提出落户政策改革，从房地产市场的周期看，与2009年同处于市场复苏的阶段，但实质上与上海提出建设科技创新中心的战略有着密切关系。

从文件内容来看，新政策相较此前将有两方面的重大突破。

第一，落户时间缩短。原本落户至少需要7年，现在可以缩短至2年、3年或者5年；第二，原先主要看个人的学历、职称、缴金、纳税等方面，今后要看创业带动就业、创业效益、团队纳税等因素。也就是说，未来创业型的人才更容易获得落户资格，并且，这类创业拿到风投越大，或缴税越多，获得落户的时间就会越短。

此次上海户口新政策出台后，是否能够刺激楼市成交，还需要冷静分析。

从2009年前后的市场历史表现来看。根据克而瑞数据，2009年前三年的总成交总量为3130万平方米，2009年后三年累计成交总量2591万平方米。从数据看，限制政策出台之后，房屋成交量减少了1千多万平方米。

参照此前临港新城的政策。浦东临港新城当年也对落户买房等政策予以放宽，某种程度上也是一类刺激政策，但刺激的效果只限于部分群体。

有分析认为，此次户口新政，释放的购房群体主要是创业者。但创业者们是否会拿出闲置资金购房，存在不确定性。部分创业者因为创业，甚至会延缓购房时机，但也不排除创业成功后，此类群体实现一步到位的购房需求，即购置中大户型的物业。

进一步分析，这些创业者将倾向于在创业地点附近购房。如浦东的张江、临港，杨浦的新江湾城，青浦的徐泾等区域，这些都是创业者聚集的地区。

但目前市场上更多的声音倾向于对房产没有直接影响，主要有以下声音：

1、上海户籍每年的额度不确定，并不是满7年就能落户，这也决定了满两年很可能也没用；

2、用这个户籍政策来吸引一部分高端人群，但是否有吸引力要打个问号；

3、对住房更没有影响了。更别说在这边买房了。有没有这个政策，常住人口已经在这里了，并不能带来新增常住人口；

4、因为常住人口进出跟这个政策是不挂钩的，进入与否跟七年还是两年一点不挂钩，其实还是跟当地的产业氛围有关系。