房价要涨了！这N个理由够不够？

每经编辑 王婷婷    

上一次，小记谈了谈长期诱发房价下跌的因素。

一群热情的邦地产粉丝，跟小记在后台愉快地掐了一架。他们“友好”地劝我去看看短期数据出现的房价“转折”。

不看不知道，一看吓一跳！

这一次，小记想说：短期未来，房价是涨的姿势啊~

说到房价，先看房价：已经止跌。选取房价指数高于全国水平的三个城市：北京、上海、深圳（不好意思，真没广州），来看它们从2010年6月到2015年5月4月的房价指数。



从走势图可见，三大中国“房价核心轴”城市，商品房平均价格基本自2014年10月开始，已经逐现回暖态势，从2014年的低谷，向2013年的水平回升。（北上深5月房价指数32343元/㎡，32509元/㎡，31495元/㎡）

全国范围的情况是怎样呢？

同样截至今年4月，全国百城住宅均价环比跌幅仅为0.01%，基本止跌；同比下跌4.46%，跌速放缓。

 
10个主要城市到今年4月，房价平均水平环比转跌为涨（7涨3跌），小幅上涨0.12%。深圳已出现同比上涨，且一下子涨超1个百分点，十城整体跌幅减缓至3.46%。

短期未来：供求活力开始反转

以上数据讲的是截至目前的情况。但咱老百姓更想知道的是短期（一年）未来会咋样对吧？

不考虑与政策之间“剪不断理还乱”的关系，排除与金融、体制、区域等等之间“金枝欲孽”的剧情，其实决定房价走势的关键因素就两个：供、求。
 

从2006～2014年的全国商品房供求和价格关系上看，供小于求，没话说，房价走高。

新增供应“悠着走”

这样说，是因为看到了一项侧面证明新增供应，且综合反映供求的一项指标——库存，它已经开始变化了。

截至2015年5月16日主要城市库存情况

全国主要12个城市中，截至5月16日，住宅存量已有8个城市环比下降了，另外4个城市由于库存基础巨大，而且有了相对较大的新增供应量，所以存量保持上升。

为何说“相对较大”？因为这4大城市新增供应量只能说比其他二三线城市更多，但跟自己比，到底大不大，则见仁见智了。

比如北京，就出现新增供应量“历史新低”的局面。

由于北京去年累计的库存基数大，目前存量依然超8万套，按4月份每月成交4342套的水平计算的话，消化期约18.6个月。
 

这个水平不低，比起曾经出现过的“22个月消化期”，算是状况好转，但能否继续转头向上，还得看成交能不能持续支撑了。

成交量能否支撑？

4月份情况显示，政策影响下，主要城市楼市成交走高的趋势比较显著。

从一二三线城市中选出的近40个城市代表，它们在4月份，有近七成的成交环比上涨（涨幅11.37%），居然同比也上涨了！（涨幅21.81%）。

4月份全国主要城市成交情况（部分）


一线城市更夸张！成交面积环比上涨24%，北京涨幅最大（49.82%）；同比上涨59%，上海涨幅最大（72.71%）。

库存调整+成交复苏≈市场活跃+价格回升

从≈走到=，其实还要市场反映一段时间，不过除供求以外，来自二手房的回暖、大户型的放量等等局部因素，也在影响价格数值的上扬。

但最后说一句，就算你的城市在表格上住宅均价上涨，也不代表你看上想买的区域/房子，价格是涨的。

买房自住的话，钱够房优，该买就买，你就别想太多啦~