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中海物业筹划分拆上市 社区服务跑马圈地背后暗藏隐忧

邦地产 2015-05-19 19:48:40

5月18日,中海地产发布公告显示,公司考虑将物业管理业务分拆,并以介绍方式在香港联交所上市。不久之前,万科推出名为“睿服务”的物业输出服务,易居中国也联手嘉御基金入股第三方物业公司中奥到家,各路资本纷纷瞄准社区服务的“蛋糕”。

每经编辑 区家彦    

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每经记者 区家彦 发自广州

随着物业管理成为房地产的蓝海,大型房企纷纷谋划通过资本运作加快跑马圈地。

5月18日,中海地产(00688,HK)发布公告显示,公司考虑将物业管理业务分拆,并以介绍方式在香港联交所上市。不久之前,万科推出名为“睿服务”的物业输出服务,易居中国也联手嘉御基金入股第三方物业公司中奥到家,各路资本纷纷瞄准社区服务的“蛋糕”。

自彩生活于去年成功登陆资本市场,并获得投资者高估值追捧后,一向被视为亏钱包袱的物业管理又变成了房企眼中的香饽饽。但在这场跑马圈地的背后,谁又能真正从中分一杯羹?

中海物业收入高于彩生活

公告显示,中海地产将斥资5000万元购买中海宏洋物业管理有限公司100%股权,交易预计在5月31日或之前完成。中海地产表示,本次收购有助于增强集团在国内的物业管理业务优势。

中海地产年报显示,截至去年末,中海物业在国内管理项目约199个,管理面积4550万平方米,覆盖北京、广州、上海、深圳等29座城市。管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等。主攻三四线城市的中海宏洋则在国内15个城市拥有共27个发展中的物业项目,所占土地储备约为1207.12万平方米。

可以预见的是,在此次交易完成后,将进一步增强中海物业在三四线城市的管理范围,为其物业管理业务分拆上市增添更多筹码。

尽管中海地产的物业管理面积仅为彩生活的四分之一,但《每日经济新闻》记者注意到,中海去年实现物业管理收入约16亿元,剔除港澳地区后内地业务收入约为14亿元,远高于彩生活同期3.89亿元的营业收入。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,中海的住宅项目主要集中在一二线城市,而且中高端产品偏多,溢价能力高,而且公司旗下还有甲级写字楼、购物中心等商用物业,相对于依赖收购社区的彩生活而言,中海自有物业的物管服务溢价能力更强,收入也更高。

扩张与服务的博弈

自彩生活于去年年中成功登陆香港联交所,并获得投资者追捧,物业管理逐渐成为大型房企的宠儿。部分龙头房企更将物业管理业务拆分,向非自有品牌项目输出服务,通过跑马圈地式的扩张做大规模,以求获得投资者垂青。

这其中,万科物业已经开始以“睿服务”体系输出的形式,向非万科项目提供物业服务,首个落地的项目为南京金隅紫京府;绿城物业目前已接管物业服务面积约6000万平方米;此前斥资63亿港元入股碧桂园的中国平安,也借助碧桂园旗下数量庞大的楼盘,推广社区金融等业务,搭建完善的社区产业链。

“物业管理现在之所以受到资本市场追捧,是因为投资者意识到,房子总有一天会盖完,单靠销售带来的增长是很有限的”,辉立证券房地产分析师陈耕向《每日经济新闻》记者表示,物业管理的最大价值在于社区人流,业主本身就是重复消费率极高的线下优质流量,这与互联网概念非常接近。谁能获得更多的业主数量,谁就有望从中获取可观的社区消费收益,因此以收购为主的外延扩张成为大型房企热衷的路径。

以彩生活为例,截至去年末,公司合约管理总建筑面积为2.05亿平方米,较2013年底大幅增长122%。与之相对,公司去年营业收入为3.89亿元,同比大幅增长67%,跑马圈地式的并购已经成为推动彩生活业绩增长的主要动力。

但欧阳捷坦言,由于大型房企都有自己的物业公司,质量较高的项目普通掌控在主流开发商手里,物业公司在外面拿下的社区往往是楼龄比较长、盈利前景较差的项目,如何在提高服务质量的同时维持可观的利润,是一件相当困难的事情。

“对于低端物业而言,社区里的设施早已老化,要提高服务质量,物业公司不得不对社区环境进行改造”,欧阳捷说,但由于物业服务本身并不怎么赚钱,如果物业公司加大投入,三年合约到期后万一业委会决定不续约,这笔投入将石沉大海;因此,不少物业公司会选择尽可能减少投入控制成本,以维持盈利状况,但这样的结果是服务品质每况愈下,导致业主与物管公司的关系恶化。

“资本市场追求的是尽快获得回报,这促使物业公司满脑子想的是如何更快获得项目,然后从中赚取更多的钱”,香港粤海证券投资银行董事黄立冲也认为,但物业管理的本质是服务,需要的是精耕细作,过度追求扩张与回报必然会以牺牲服务品质为代价,最终导致现有社区的客户满意度下降。因此,先把服务品质做好,再循序渐进地扩张,才是房企在物业管理发展的正确路径。

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